淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵

陜建集團(tuán)第六建筑工程有限公司--------楊榕

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人民生活水平的顯著提高，房地產(chǎn)事業(yè)得到蓬勃發(fā)展。中國(guó)與世界接軌，政府號(hào)召“放開(kāi)小區(qū)”，房地產(chǎn)又迎來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

    新形勢(shì)下，要求房地產(chǎn)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，向市場(chǎng)提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能完善，科技、綠色、智慧的產(chǎn)品和服務(wù)，增大投資，不可避免。同時(shí)，房地產(chǎn)商在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中還要力求發(fā)展，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，那么，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的提升就顯得尤為重要，迫在眉睫。

    房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本控制就是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效地預(yù)測(cè)、組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng)，以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。本文從以下幾個(gè)方面闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。

    一、項(xiàng)目決策階段

    研究資料表明，項(xiàng)目決策階段影響項(xiàng)目造價(jià)的可能性為30%~75%，而在實(shí)施階段影響項(xiàng)目造價(jià)的可能性只有5%~25%，可見(jiàn)，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵是在項(xiàng)目決策階段。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿到項(xiàng)目后，先要依據(jù)政策、法規(guī)、市場(chǎng)調(diào)研等做出項(xiàng)目的可行性研究分析，確定項(xiàng)目的功能、規(guī)模，樣式、布局等，簡(jiǎn)言之，就是給項(xiàng)目定位，明確知道要什么。生產(chǎn)產(chǎn)品就是要銷(xiāo)售，迎合市場(chǎng)就可以走俏，就可以快速回收資金，就可以節(jié)約成本。正確的決策是良好的開(kāi)端，是成功的一半。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在這個(gè)階段苦下功夫，有能力的自己組織團(tuán)隊(duì)做策劃，沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的可以采用公開(kāi)招標(biāo)的形式，吸引有資質(zhì)有實(shí)力優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位依據(jù)項(xiàng)目自身特征和實(shí)際情況，進(jìn)行適合的方案的設(shè)計(jì)。結(jié)合技術(shù)、概算進(jìn)行多方案選擇、比較，優(yōu)化，最終確定合理、優(yōu)秀、高質(zhì)量的方案。最忌有的開(kāi)發(fā)商，為縮短建設(shè)周期和減少貸款利息，不惜犧牲方案設(shè)計(jì)和優(yōu)化的過(guò)程，在沒(méi)有方案設(shè)計(jì)的前提下直接進(jìn)入施工圖的設(shè)計(jì)。沒(méi)有統(tǒng)籌，沒(méi)有方向，想到哪改到哪，以至于今天確定的明天就又要調(diào)整。這些其實(shí)并沒(méi)有減少造價(jià)，反而會(huì)帶來(lái)許多消極的影響，減少經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，得不償失。

    二、設(shè)計(jì)階段

    選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是開(kāi)發(fā)好產(chǎn)品節(jié)約成本的基本保障。好的施工圖造出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟(jì)適用，科學(xué)綠色，智慧舒適。設(shè)計(jì)者要從本項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)，依托地形、環(huán)境、氣候、人文等潛心設(shè)計(jì)，而不是生搬硬套，東拼西湊。圖紙一旦設(shè)計(jì)定型，工程量也就基本確定，建筑成本也就大致不差一二了。所以開(kāi)發(fā)商一定要在這個(gè)階段確定好設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，要求設(shè)計(jì)院從生活便利的角度出發(fā)，合理科學(xué)的安排戶(hù)型，從市場(chǎng)需求的角度出發(fā)，適量恰當(dāng)?shù)倪x擇面積，從健康環(huán)保的角度出發(fā)，優(yōu)質(zhì)高能的采用材料，從輕質(zhì)節(jié)能的角度出發(fā)，限額限量的配比計(jì)算。這樣用心設(shè)計(jì)的建筑產(chǎn)品不僅結(jié)實(shí)耐用、美觀(guān)大方、造價(jià)合理、極少變更，而且最主要是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，起到控制成本的作用。

    三、招投標(biāo)階段

    這個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)能影響造價(jià)的就是工程量算的準(zhǔn)不準(zhǔn)，清單項(xiàng)目列的全不全，人材機(jī)市場(chǎng)價(jià)摸得透不透，消耗量定額套的合適不合適，費(fèi)用取的對(duì)不對(duì)。所以選擇正規(guī)有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的造價(jià)咨詢(xún)公司至關(guān)重要。控制好鋼筋、砼、措施費(fèi)、單方造價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)，避免超算、漏算。多吸引有資質(zhì)有經(jīng)驗(yàn)口碑好的承包企業(yè)來(lái)投標(biāo)，從中選擇合理低價(jià)的企業(yè)施工。另外合同的擬定不可小覷，凡是施工過(guò)程中能預(yù)料到的情況都要在合同中明示，主要對(duì)大宗材料的價(jià)格波動(dòng)，工程量的核對(duì)，暫定材料價(jià)的預(yù)測(cè)，另行分包項(xiàng)目的配合做出約定，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力保成本在可控限額內(nèi)不增加。

    四、施工及結(jié)算階段

    施工和結(jié)算過(guò)程就是執(zhí)行合同的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程變更和簽證越少，越有利于成本控制。開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)就是協(xié)調(diào)好各承包商的配合和交叉。施工前，做好圖紙會(huì)審工作，將圖紙隱形問(wèn)題提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，為以后順利施工和結(jié)算打好基礎(chǔ)。

    通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目以上幾個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵進(jìn)行淺略的剖析，希望能為房地產(chǎn)項(xiàng)目健康的運(yùn)作，提高成本控制的能力，獲得豐厚的利潤(rùn)起一點(diǎn)作用。