2024年1月23日上午，上海市第十六屆人大二次會議開幕，上海市市長龔正作政府工作報告（以下簡稱“報告”）。報告表示，2024年，要深入實施城市更新行動，以理念創新、方法創新推動城市更新模式創新。

事實上，加快推進城市更新工作也是上海市近年來的主旋律。《中國經營報》記者了解到，近日，上海易居房地產研究院聯合上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會、上海市城市更新研究會發布了“2023城市更新優秀實戰案例”，蟠龍天地、弘安里、錦和越界·衡山路8號、海玥黃浦源、光大安石虹橋中心等15個項目名列其中，成為探索城市更新合作開發模式的先行者。

盡管已經取得眾多成就，但上海市的城市更新工作仍任重道遠。報告提出，2024年，上海市要大力推進“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項目。

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳表示，在全國房地產市場調整、行業轉型的當下，企業要前行需要“抬頭看路”，共同探討行業發展之路。而實施城市更新行動，是超大特大城市實現轉型發展的主要路徑。

非標準化要求“一事一議”

城市更新是房地產業進入“后開發時代”的新興動能，也是實現城市高質量發展的必由之路。

在2024年首個工作日，上海市舉行城市更新推進大會并指出，加快推進城市更新，是城市建設進入新階段的必然選擇，是踐行人民城市理念的內在要求，是提升城市核心功能的重要支撐，是推動經濟持續回升向好的重要抓手。

上海易居房地產研究院副院長崔霽分析認為，企業與政府及其他社會主體休戚與共。政府是城市更新的主導者，企業則是不可或缺的市場主體，在市場資源配置中是推動者、承擔者乃至創新者。“可以說，企業的活躍程度、專業程度以及企業在建設和運營城市更新項目的水平和質量決定了城市更新發展的水平與質量。”崔霽表示。

縱觀“2023城市更新優秀實戰案例”，由于城市更新工作存在非標準化，不同項目的開發路徑也各不相同。據崔霽介紹，例如，以國有平臺公司和專業房地產開發商為主體的土地更新利用，本次優秀實戰案例中的弘安里、光大安石虹橋中心、蟠龍天地等項目就是這類路徑；而以擁有存量物業企業和內容運營商為主體的業態更新提升，“百空間卜內門洋行”項目是其中的代表。

“此外，以海尚源深智慧天地、梅隴華鑫天地、云芯科創中心、東方明珠創智中心等為典型，這類項目將擁有存量土地的企業和以產業運營商為主體的產業更新融合；再比如，以區屬國企平臺和多種類型專業企業為主體的區域更新保護模式，主要代表有衡山路8號項目。”崔霽進一步說道。

“企業在城市更新項目中，非標準化的特點非常明顯，政策多為‘一事一議’。”在上海地鐵資產投資管理有限公司董事長莊巍看來，城市更新項目整個實施流程不像純商業地產或銷售型地產，政府把從收儲到開發的每一個環節都規定得比較清楚。雖然上海市已經出臺了完整的城市更新條例，但在實際操作中，城市更新的規劃調整、補地價方式和轉型路徑等“一事一議”特征非常明顯。

上海東方明珠房地產有限公司副總經理謝藝偉也認為，城市更新的非標準化就要求具體問題具體分析。對于開發企業，要確保將資源稟賦各不相同的項目與政府、產業和社區進行聯動發展，將城市更新融入政府和產業的宏大敘事中去，在細微之處見功底。

面臨收益不確定性等難點

記者注意到，企業在實施城市更新行動主要面臨著項目周期長、資金投入大、規劃條件嚴格、歷史文化保護要求高、專業化要求強等問題，導致很多城市更新項目成本高、收益不確定，經濟效益平衡難成為阻礙企業參與城市更新的普遍性問題。

“與常規房地產開發項目不同，上海市的城市更新項目所處地段普遍具有稀缺性，再加上舊改拆遷工作周期長、可控力不強，導致前期策劃項目時的不確定性非常大。”招商蛇口華東研究院院長陳杲告訴記者，企業在實施城市更新項目時，經常會面臨文保要求高、建設難、銷售難等問題。同時，在項目規劃過程中也存在業態和容積率的要求，導致政府部門的要求和終端客戶的要求難以平衡。

后期運營如何聯動前端，也是城市更新面臨的難點。在上海萬街商業管理有限公司總經理李明峰看來，城市更新項目對前端規劃設計定位和后端商業運營的統籌策劃能力要求非常高，而真正能做到前端和后端系統聯動的項目很少。“有些城市更新項目前期設計得非常漂亮，后期運營難度非常大；有些項目商業運營看起來特別熱鬧，但實際上投資方的收益難以平衡。”

此外，城市更新退出路徑不清晰，也讓全產業鏈很難實現資源整合。光大安石資產管理有限公司總裁周頌明介紹，很多城市更新項目存在資產年限、資本市場信心、資產運作能力、報批不確定性等痛點，這些都會導致資金成本高、前期預判難、商業邏輯不順，最終產生企業退出難問題。就目前而言，真正打通“投融建管退”全生命周期邏輯的項目也不多。

面對這些挑戰，崔霽指出，企業實施城市更新行動，要踐行“一個理念”，即“人民城市人民建，人民城市為人民”；做好“二個兼顧”，即開發與保護兼顧，效益與民生兼顧；順應“三個趨勢”，即文化重塑、綠色低碳和數字經濟；抓住“四個重點”，即規劃為先、產業為本、運營為根和金融為重；平衡“五個關系”，即舊與新、大與小、快與慢、表與里以及重與輕。

在崔霽看來，科學定位是企業實施城市更新行動的基礎，合適項目是企業實施城市更新行動的前提，創新特色是企業實施城市更新行動的核心，準確路徑是企業實施城市更新行動的關鍵，綜合效益是企業實施城市更新行動的價值。企業唯有在這五個方面不懈努力，才能在新時代實施城市更新行動中譜寫絢麗的新篇章。

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原文標題：啟動10個城中村改造項目 上海市探路城市更新模式創新

來源作者：中國經營報《貝果財經》官方賬號  郭陽琛、張家振

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