租賃型保障房并軌管理建議

郭斌奇

（西安市住房保障和房屋管理局，西安710002）

    Merging management advice of Rental Security HousingGUO Bin-qi

    sing Security and Housing Management Bureau, Xi’an710002 )

    Abstract: For low-rent housing and public rental housing operation management process problems, government-led "rent supplement separation gradient security" merger management model is proposed, to guide lease operating agencies involved in the merging management of rental security housing, and the merged operation advice is put forward for sustainable     operation of affordable housing.

    Key words: rental security housing; merging management; rent supplement separation

    1、引言

    西安市“十二五”期間，規(guī)劃新增廉租住房250萬(wàn)m2，約5萬(wàn)套，租金補(bǔ)貼9200戶；政府和各類投資機(jī)構(gòu)新建公共租賃住房373萬(wàn)m2，11萬(wàn)套。“十二五”期間廉租房與公租房建設(shè)比例約占保障房建設(shè)總量的50%。廉租房、公租房同屬于租賃型保障房，是未來(lái)保障住房的重要發(fā)展方向。大規(guī)模租賃型保障房建成之后的管理模式、物業(yè)服務(wù)等問題，仍未形成有效的管理運(yùn)行機(jī)制。

    2、廉租房與公租房運(yùn)行管理的問題

    （1）保障對(duì)象分類管理難度大

    廉租房、公租房保障對(duì)象準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相差不大，僅因?yàn)槊嫦蛉后w的戶籍條件（或在當(dāng)?shù)乩U納社保年限）不同而區(qū)分為兩類，并分類別進(jìn)行資格審核、分類保障，這樣就增加了保障部門的管理難度和成本。對(duì)于已保障對(duì)象的家庭資產(chǎn)和收入定期審核、保障方式動(dòng)態(tài)調(diào)整、退出管理等，施行難度較大，主要原因在保障對(duì)象收入核查難，個(gè)人信用信息系統(tǒng)尚未建立。即使定期審核出保障對(duì)象不再符合保障條件，貨幣補(bǔ)貼家庭可以停發(fā)補(bǔ)貼方式能及時(shí)退出，但實(shí)物配租的家庭卻難以及時(shí)退出。

    （2）廉租房、公租房供給方式割裂

    廉租房與公租房比較，如表1.所示，發(fā)現(xiàn)兩者同屬于租賃型保障房，但由于供給方式的割裂，使得承租廉租房和公租房的保障對(duì)象相互轉(zhuǎn)化出現(xiàn)割裂。即使廉租房出現(xiàn)空置也不能用于面向公租房保障對(duì)象出租，造成住房保障資源的浪費(fèi)，降低了利用效率。而對(duì)于保障對(duì)象來(lái)說(shuō)，當(dāng)不再符合廉租房準(zhǔn)入條件想要申請(qǐng)公租房時(shí)，就必須再次經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、輪候等階段才能獲得保障資格，而在這期間保障對(duì)象卻無(wú)法獲得保障。

    (3) 物業(yè)服務(wù)、租賃管理問題

    目前，廉租房與公租房運(yùn)行管理主要以政府指定的方式確定物業(yè)公司，物業(yè)公司在負(fù)責(zé)物業(yè)管理的同時(shí)，還承擔(dān)著代為收繳租金、租戶管理等租賃管理工作。        這種管理方式存在最大的弊端是缺乏對(duì)物業(yè)公司的有效監(jiān)督，易滋生尋租腐敗行為。隨著廉租房與公租房大規(guī)模建成投入使用，此種管理模式顯然不能夠繼續(xù)使用。

   表1. 廉租房與公租房比較

    3、試點(diǎn)城市并軌管理辦法

    （1）上海市

    2012年上海市試行廉租房和公租房并軌運(yùn)行，以實(shí)現(xiàn)“房源統(tǒng)籌安排、建設(shè)資金共同籌措、并軌運(yùn)行管理”。主要做法：并軌后的租賃管理由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)實(shí)施，政府采用資本金注入和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼等方式參與建設(shè)籌措和租賃運(yùn)營(yíng)。政府在商品住房中配建的公共租賃住房，作為政府對(duì)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的實(shí)物出資，計(jì)入公司資本金。保障對(duì)象與租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)簽訂《租賃合同》，合同期滿，經(jīng)復(fù)核仍符合實(shí)物配租保障條件的，可以續(xù)租。

    （2）合肥市

    2013年合肥市開始試行廉租房與公租房“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運(yùn)行”。主要做法：一是房源并軌，政府投資或企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)在政策支持下建設(shè)的廉租房、公租房，統(tǒng)稱保障性住房；二是保障對(duì)象并軌，統(tǒng)一面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等住房困難群體供應(yīng)；三是租金標(biāo)準(zhǔn)并軌，保障性住房租金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一參照同地段、同類別商品住房市場(chǎng)租金水平確定。并軌后，政府根據(jù)承租對(duì)象的收入水平等情況，分檔次發(fā)放住房租金補(bǔ)貼。

    4、并軌管理建議

    4.1并軌管理內(nèi)容

    考慮到廉租房、公租房的運(yùn)行和保障對(duì)象類似之處頗多，且并軌后通過(guò)統(tǒng)籌房源、租補(bǔ)分離、梯度保障等措施，可簡(jiǎn)化租賃途徑，提高租賃型保障住房運(yùn)行效率，更及時(shí)地解決住房困難群體“住房難”問題。并軌后統(tǒng)稱為“租賃型保障房”，具體內(nèi)容為：

    （1）政策并軌

    當(dāng)前住房保障體系中廉租房、公租房各有其政策，同時(shí)平時(shí)實(shí)施、互不隸屬，無(wú)法協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這就使得廉租房與公租房缺乏整體有機(jī)性，只是一個(gè)政策上的組合。租賃型保障住房的并軌實(shí)施以及運(yùn)行，需要首先統(tǒng)一政策目標(biāo)。建議能夠出臺(tái)住房保障法規(guī)條例，對(duì)并軌運(yùn)行的各環(huán)節(jié)予以法律保證，這既有利于保證住房保障政策的公平性實(shí)現(xiàn)，也有利于提高住房保障體系的運(yùn)行效率。

    （2）資金與房源籌集并軌

    租賃型保障房房源籌集以政府為主通過(guò)新建、配建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃、社會(huì)力量投資建設(shè)等方式籌集。政府可以通過(guò)直接投資、資金或?qū)嵨飬⒐伞⑽�托代建等多種形式引進(jìn)社會(huì)資本、企業(yè)等社會(huì)力量參與租賃型保障房建設(shè)投資，多種渠道籌集租賃型保障住房。房源不再區(qū)分廉租住房與公共租賃住房。建議將現(xiàn)有資金來(lái)源（財(cái)政補(bǔ)助、公積金增值收益、土地出讓收益、商業(yè)融資、租金收入等）整合形成較為統(tǒng)一的資金供應(yīng)平臺(tái)，例如以房地產(chǎn)信托基金形式集中起來(lái)用于租賃型保障房建設(shè)。

    （3）保障對(duì)象并軌

    租賃型保障房保障對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入中的住房困難家庭和新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員中的住房困難者，即是將原廉租房和公租房的保障對(duì)象合并統(tǒng)一。保障對(duì)象并軌不等同于住房保障福利的均等化，是將保障對(duì)象界定方法、準(zhǔn)入條件與資格審核工作等統(tǒng)一。對(duì)符合準(zhǔn)入條件保障對(duì)象先予以實(shí)物配租，再根據(jù)收入水平等情況劃分為不同區(qū)間，對(duì)于不同收入?yún)^(qū)間給予差別化的租賃補(bǔ)貼，形成梯度保障。

    （4）運(yùn)行管理并軌

    租賃型保障房管理要構(gòu)建合理管理架構(gòu)，明確管理職能劃分，以降低管理運(yùn)行成本、提高管理運(yùn)行效率。即住房保障部門負(fù)責(zé)社會(huì)保障的職能，對(duì)符合條件的保障對(duì)象發(fā)放補(bǔ)貼，而租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)則以市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)理念負(fù)責(zé)租賃管理。租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)公司的選聘和保障對(duì)象簽訂《租賃合同》，對(duì)承租人改變房屋性質(zhì)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、欠租、欠費(fèi)等行為在《租賃合同》中約定，違反的按照合同約定處理，拒不執(zhí)行的可以通過(guò)協(xié)商、仲裁、起訴等法律手段解決。

    4.2  并軌管理架構(gòu)、

    目前租賃型保障房由于社會(huì)力量參與較少，導(dǎo)致政府機(jī)構(gòu)從建設(shè)到運(yùn)行全程負(fù)責(zé)，大大增加政府機(jī)構(gòu)工作壓力，也容易出現(xiàn) “政企不分”現(xiàn)象。建議租賃型保障房采用 “租補(bǔ)分離，梯度保障” 運(yùn)行管理模式，如圖1所示。

圖1  租賃型保障房并軌管理架構(gòu)

    在管理架構(gòu)中，租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是租賃型保障住房并軌運(yùn)行管理主體之一，主要負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)公司選聘、租戶管理，并且參與租賃型保障房社區(qū)管理。租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是租賃型保障房市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)構(gòu)，并不承擔(dān)住房保障職能；所有保障對(duì)象按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)向租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)繳納租金，保障部門按照收入層次和住房困難程度不同發(fā)放差別化補(bǔ)貼。當(dāng)保障對(duì)象不符合準(zhǔn)入條件時(shí)，可以調(diào)整租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、取消補(bǔ)貼直至退出，這樣可以實(shí)現(xiàn)租賃性保障房人性化的 “柔性退出”。“租補(bǔ)分離、梯度保障”不僅是將租金收繳與梯度補(bǔ)貼發(fā)放分開實(shí)施，并且是對(duì)住房保障的社會(huì)保障職能與住房租賃的市場(chǎng)行為的劃分。這樣也可減少政府住房保障管理成本、提高租賃型保障房并軌運(yùn)行效率。

    5 、結(jié)語(yǔ)

    現(xiàn)階段我國(guó)保障房發(fā)展正處于租賃型保障房比例逐步擴(kuò)大的階段，租賃型保障房的科學(xué)、有效的管理運(yùn)營(yíng)是住房保障政策實(shí)施的重要組成之一。租賃型保障房的并軌管理主體是租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和住房保障部門，對(duì)于租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)和住房保障部門職責(zé)權(quán)利合理界定是租賃型保障房并軌運(yùn)行管理的關(guān)鍵。“租補(bǔ)分離、梯度保障”管理模式，對(duì)租賃型保障房科學(xué)、可持續(xù)化、人性化運(yùn)行和構(gòu)建“重租賃、重補(bǔ)貼”的“大保障”住房體系有重要意義。

    參考文獻(xiàn)

    [1]潘愛民、韓正龍、試論我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的制度并軌、當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理, 2012,34(2):39-41.

    [2]李祖強(qiáng)、透視并軌的可行性城市開發(fā), 2012, (5):20-21.

    [3]李淑華、并軌后能否一路走好? 城市開發(fā), 2012, (5):26-27.13572171185

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)     文徑網(wǎng)絡(luò)：劉軍 呂琳琳 編輯  劉真 文徑 審核)