西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《西安市商品房預(yù)售資金

監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》的通知

各區(qū)縣、西咸新區(qū)、各開發(fā)區(qū)住建局，局機(jī)關(guān)各處室、直屬事業(yè)單位，各開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行：

現(xiàn)將《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年12月11日

西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步明確和細(xì)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，保障商品房項(xiàng)目竣工交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》《中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》等規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)（含西咸新區(qū)直管區(qū)）申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房開發(fā)項(xiàng)目，其預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。

第三條 市住房建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，優(yōu)化完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本。

區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金交存、支出、使用等活動(dòng)的監(jiān)督管理，按工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，并對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行處理。

第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)“全程網(wǎng)辦”，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）應(yīng)當(dāng)使用監(jiān)管系統(tǒng)開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)。

第二章 監(jiān)管銀行選擇及監(jiān)管協(xié)議簽訂

第五條 市住房建設(shè)行政主管部門應(yīng)會(huì)同人行西安分行、銀保監(jiān)部門通過公開招標(biāo)方式，綜合銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、技術(shù)保障等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行。市住房建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在門戶網(wǎng)站公示中標(biāo)的商業(yè)銀行（以下簡稱合作銀行），并與合作銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議），約定雙方合作開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的權(quán)利義務(wù)等相關(guān)事宜。

第六條 經(jīng)公示中標(biāo)的商業(yè)銀行方可承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，開發(fā)企業(yè)可在公示名單中自主選擇商業(yè)銀行或其分支機(jī)構(gòu)作為企業(yè)預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管銀行。

第七條 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可前，應(yīng)在監(jiān)管銀行開立有“預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣的監(jiān)管賬戶，賬戶性質(zhì)必須為專戶。

監(jiān)管賬戶不得作為扣稅賬戶、不得支取現(xiàn)金或挪作他用。

第八條 開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應(yīng)與監(jiān)管銀行確認(rèn)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）有關(guān)信息，確認(rèn)無誤后，提交至監(jiān)管系統(tǒng)，項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)或退回，退回的應(yīng)當(dāng)說明原因。

項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)在監(jiān)管系統(tǒng)確認(rèn)后，應(yīng)與監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)簽訂書面監(jiān)管協(xié)議。

第三章 監(jiān)管賬戶賬務(wù)管理

第九條 監(jiān)管銀行應(yīng)通過智能POS機(jī)或線上預(yù)售資金交存平臺(tái)等方式，做到監(jiān)管賬戶出入賬等賬務(wù)清分不超過1個(gè)工作日，確保監(jiān)管系統(tǒng)顯示的數(shù)據(jù)信息及時(shí)準(zhǔn)確。

第十條 監(jiān)管銀行應(yīng)積極開展對(duì)賬工作，除監(jiān)管系統(tǒng)自動(dòng)對(duì)賬外，監(jiān)管銀行還應(yīng)與項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)進(jìn)行每月不少于1次的人工對(duì)賬，對(duì)賬內(nèi)容包括但不限于監(jiān)管賬戶余額、收款、付款、沖正、結(jié)息、解除監(jiān)管等信息。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提供紙質(zhì)對(duì)賬材料或傳輸紙質(zhì)材料掃描件。

第十一條 人民法院凍結(jié)監(jiān)管賬戶的，監(jiān)管銀行應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)通知項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)。

第四章 重點(diǎn)監(jiān)管資金額度管理

第十二條 重點(diǎn)監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度，根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額以及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。

住宅類項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金額度原則上按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）項(xiàng)目均價(jià)小于2萬元/平方米的：3800元/平方米乘以建筑面積（毛坯）、5500元/平方米乘以建筑面積（全裝修）；

（二）項(xiàng)目均價(jià)大于等于2萬元/平方米的：項(xiàng)目均價(jià)的20%乘以建筑面積（毛坯）、項(xiàng)目均價(jià)的30%乘以建筑面積（全裝修）。

項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)可結(jié)合建筑工藝升級(jí)等實(shí)際情況適度提高重點(diǎn)監(jiān)管額度，提高額度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

市住房建設(shè)行政主管部門可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)適時(shí)調(diào)整重點(diǎn)監(jiān)管資金額度核算標(biāo)準(zhǔn)；可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)實(shí)施差別化的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度核算標(biāo)準(zhǔn)。

第十三條 商業(yè)、辦公類項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管資金額度由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)工程建設(shè)成本等實(shí)際情況綜合測(cè)算確定。

辦理《商品房預(yù)售許可證》的車位一并納入預(yù)售資金監(jiān)管，其重點(diǎn)監(jiān)管資金額度以開發(fā)企業(yè)提供的車位造價(jià)清冊(cè)確定。

第十四條 重點(diǎn)監(jiān)管資金只能用于支付施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款，不包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用。住宅及商業(yè)類重點(diǎn)監(jiān)管資金只能用于支付監(jiān)管項(xiàng)目正負(fù)零（工程形象進(jìn)度）至首次不動(dòng)產(chǎn)登記期間產(chǎn)生的費(fèi)用，車庫根據(jù)實(shí)際用款進(jìn)度進(jìn)行撥付。重點(diǎn)監(jiān)管資金嚴(yán)禁用于歸還項(xiàng)目開發(fā)貸款本息。

第五章 預(yù)售資金存入

第十五條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示監(jiān)管賬戶名稱、賬號(hào)、開戶行及監(jiān)管協(xié)議等相關(guān)信息。購房人應(yīng)根據(jù)在商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)打印的預(yù)售資金交存單，通過銷售現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管銀行臨時(shí)網(wǎng)點(diǎn)、銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)、手機(jī)銀行、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。通過手機(jī)銀行、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式交款時(shí)，應(yīng)在“附言”信息中頂格填寫交存單號(hào)。

第十六條 監(jiān)管銀行可與開發(fā)企業(yè)確定在銷售現(xiàn)場(chǎng)集中收款的期限，集中收款結(jié)束后要繼續(xù)保持營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜面、手機(jī)銀行等交存途徑暢通，監(jiān)管銀行收款時(shí)需查驗(yàn)預(yù)售資金交存單，確保預(yù)售資金直接交存至監(jiān)管賬戶，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)做好監(jiān)督檢查。

第十七條 辦理《商品房買賣合同（預(yù)售）》網(wǎng)簽備案時(shí)，商品房預(yù)售資金（不含待發(fā)放的購房貸款及分期付款首期款以外的購房款）應(yīng)已交存至監(jiān)管賬戶。

第十八條 監(jiān)管銀行應(yīng)嚴(yán)格履行收款職責(zé)，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)代收預(yù)售資金（含定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、首付款、購房貸款、分期付款等所有形式的全部房款），對(duì)出現(xiàn)違規(guī)收取的，監(jiān)管銀行不得擅自清分。

第十九條 合作銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)開立的非監(jiān)管賬戶的管理，如發(fā)現(xiàn)非監(jiān)管賬戶存在商品房預(yù)售資金入賬的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)。

第二十條 商業(yè)銀行在發(fā)放商品房購房貸款時(shí)，應(yīng)將購房貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，在“附言”信息中頂格填寫交存單號(hào)，跨行批量發(fā)放商品房購房貸款的，開發(fā)企業(yè)及購房貸款發(fā)放銀行應(yīng)配合監(jiān)管銀行在1個(gè)工作日內(nèi)做好賬務(wù)清分。

第二十一條 監(jiān)管銀行應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)定期（每周不少于一次）檢查購房貸款入賬情況，對(duì)明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，要在1個(gè)工作日內(nèi)反饋至項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)。

第二十二條 監(jiān)管銀行應(yīng)及時(shí)核對(duì)監(jiān)管賬戶資金入賬、撥付等情況，將監(jiān)管賬戶數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)同步至預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，確保監(jiān)管系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)數(shù)據(jù)信息一致。

第六章 預(yù)售資金撥付使用

第二十三條 開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)提交以下資料：

（一）資金撥付申請(qǐng)表；

（二）法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書；

（三）用于支付施工進(jìn)度款的，提供工程建設(shè)合同（首次申請(qǐng)時(shí)提供，應(yīng)與施工許可證及其申請(qǐng)材料有關(guān)信息核對(duì)一致）及施工單位、監(jiān)理單位簽章的施工進(jìn)度材料、質(zhì)量驗(yàn)收記錄等證明材料；

（四）用于支付設(shè)備材料款的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同（首次申請(qǐng)時(shí)提供）；

重復(fù)的申請(qǐng)材料，可只提供一次。首次撥款后，再次申請(qǐng)用款，應(yīng)當(dāng)上傳上次申請(qǐng)用款事項(xiàng)的收款憑證等資料。

第二十四條 項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)有關(guān)信息，確保撥付對(duì)象、撥付金額與工程建設(shè)合同等資料基本一致，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司賬戶套取重點(diǎn)監(jiān)管資金。

第二十五條 項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度核撥重點(diǎn)監(jiān)管資金。完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的50%；外墻裝飾完成前，累計(jì)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的65%；內(nèi)外裝飾裝修（含外墻裝飾）完成前，累計(jì)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的85%；完成竣工驗(yàn)收前，累計(jì)申請(qǐng)重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，累計(jì)申請(qǐng)重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的99%；完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以申請(qǐng)?zhí)崛∈Ｓ?/span>1%的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

7層以上（不含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一節(jié)點(diǎn)、建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二節(jié)點(diǎn)，累計(jì)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金分別不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的20%和35%。

第二十六條 施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的撥付比例是到達(dá)節(jié)點(diǎn)之前的最高限制比例，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)按照規(guī)定對(duì)開發(fā)企業(yè)提交的重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度撥付資金，不得按比例上限提前撥付，也不得因監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬重點(diǎn)監(jiān)管資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度上限而不予撥付。

第二十七條 區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到上述節(jié)點(diǎn)（不含預(yù)售許可審批過程中已確認(rèn)的節(jié)點(diǎn)及竣工驗(yàn)收備案）后，指派專人前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)施工進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)人員應(yīng)留存影像資料，并填寫《商品房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況表》（附件1）。核實(shí)完成后，應(yīng)將影像資料、《商品房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況表》等上傳至監(jiān)管系統(tǒng)，否則不能超過對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)的最高撥付比例撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為核實(shí)工作提供必要的現(xiàn)場(chǎng)工作條件，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

第二十八條 區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)收到開發(fā)企業(yè)提交的重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付申請(qǐng)后，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核通過的，出具重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付通知書，審核不通過的，出具重點(diǎn)監(jiān)管資金不予撥付通知書。

第二十九條 區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)原則上應(yīng)將重點(diǎn)監(jiān)管資金直接撥付給與開發(fā)企業(yè)簽訂合同的相關(guān)當(dāng)事人或相關(guān)單位，若開發(fā)企業(yè)確已支付涉及監(jiān)管項(xiàng)目的施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款，可提交真實(shí)、合法的證明材料，申請(qǐng)將相應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)管資金直接撥付至開發(fā)企業(yè)，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)，確認(rèn)開發(fā)企業(yè)已付款且撥付該筆資金后不超過應(yīng)撥付資金比例的，可以依開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)進(jìn)行撥付。

第三十條 監(jiān)管銀行收到項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)出具的重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付通知書后，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)撥付資金。

第三十一條 除錯(cuò)誤入賬等無法清分的情況外，預(yù)售資金入賬信息清分錄入監(jiān)管系統(tǒng)前，不得進(jìn)行退購房款等出賬操作。

第三十二條 監(jiān)管銀行違反監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)核實(shí)同意，擅自撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

第三十三條 監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬金額超過重點(diǎn)監(jiān)管資金額度后，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金的，在告知項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)確認(rèn)后，可由監(jiān)管銀行根據(jù)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)直接撥付。

第七章 保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金

第三十四條 監(jiān)管賬戶累計(jì)入賬資金達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行出具的保函，申請(qǐng)置換與保函金額同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

第三十五條 開發(fā)企業(yè)有以下行為的，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法三年內(nèi)不得辦理其保函等額置換重點(diǎn)監(jiān)管資金業(yè)務(wù)：

（一）使用非監(jiān)管賬戶收存預(yù)售資金的；

（二）提供虛假證明材料申請(qǐng)支取重點(diǎn)監(jiān)管資金的；

（三）未按規(guī)定使用預(yù)售資金的。

市住房建設(shè)行政主管部門可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)劃定可以開具保函的企業(yè)范圍。

第三十六條 監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的開發(fā)企業(yè)出具保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金。

第三十七條 因違法違規(guī)或違反合作協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議約定而被暫停新承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格的商業(yè)銀行在暫停資格期間出具的保函，監(jiān)管銀行及項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)不得接收。

第三十八條 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用保函等額置換重點(diǎn)監(jiān)管資金的，出具保函的銀行（以下簡稱出函銀行）與監(jiān)管銀行不能為同一銀行或同一銀行的不同分支機(jī)構(gòu)。

第三十九條 保函由外地銀行網(wǎng)點(diǎn)出具的，須在我市同行進(jìn)行轉(zhuǎn)開。轉(zhuǎn)開成功后，轉(zhuǎn)開銀行為保函兌付銀行。

第四十條 開發(fā)企業(yè)和出函銀行須向監(jiān)管銀行提供見索即付性單方不可撤銷的現(xiàn)金保函及出函銀行總行的授權(quán)文件。出函銀行應(yīng)統(tǒng)一使用《商品房預(yù)售資金保函示范文本》（附件2）開立保函。

第四十一條 保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的重點(diǎn)監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

第四十二條 監(jiān)管銀行對(duì)保函的合法性、擔(dān)保及賠付能力、金額及期限等情況進(jìn)行審核，審核通過后，開發(fā)企業(yè)將以下資料提交至項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)：

（一）保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金申請(qǐng)表；

（二）見索即付性保函及出函銀行總行的授權(quán)文件；

（三）開發(fā)企業(yè)法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書；

（四）出函銀行營業(yè)執(zhí)照、法定代表人（負(fù)責(zé)人）身份證、委托代理人身份證、授權(quán)委托書；

（五）監(jiān)管銀行出具的同意接收保函的證明文件。證明文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.已對(duì)保函的真實(shí)性、合法性、出函銀行賠付能力、賠付責(zé)任等進(jìn)行審核。

2.監(jiān)管銀行同意接收保函并與項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議（附件3）。

第四十三條 項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在收到資料后3個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，同意辦理的，開發(fā)企業(yè)可向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付申請(qǐng)表，申請(qǐng)撥付同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金，項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)審核通過后，出具保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付通知書。

第四十四條 開發(fā)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。開發(fā)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

第四十五條 開發(fā)企業(yè)使用保函置換重點(diǎn)監(jiān)管資金后，撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)信息通知出函銀行，出函銀行要督促開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金（撥付資金×保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的比例），保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如開發(fā)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。監(jiān)管銀行、出函銀行發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用資金，或在預(yù)售資金撥付后未及時(shí)補(bǔ)足差額資金，應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)及金融管理部門。

項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)參照本細(xì)則第二十七條加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的監(jiān)督檢查，檢查結(jié)果應(yīng)及時(shí)上傳至監(jiān)管系統(tǒng)。

第四十六條 在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。

第四十七條 有下列情況之一的，保函終止：

（一）監(jiān)管項(xiàng)目完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記；

（二）保函到期前，開發(fā)企業(yè)已按項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)要求將對(duì)應(yīng)資金存入監(jiān)管賬戶的；

（三）出函銀行已將剩余全部索賠金額存入監(jiān)管賬戶的；

（四）已重新開立保函的；

（五）監(jiān)管銀行、出函銀行發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提出終止申請(qǐng)，開發(fā)企業(yè)已將對(duì)應(yīng)資金存入監(jiān)管賬戶，并經(jīng)項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)審批同意后提前終止的。

第四十八條 保函出現(xiàn)終止事項(xiàng)，由開發(fā)企業(yè)與出函銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)管銀行審核同意后，向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)注銷保函，申請(qǐng)時(shí)開發(fā)企業(yè)與出函銀行應(yīng)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交以下資料：

（一）注銷保函申請(qǐng)表；

（二）證明保函出現(xiàn)終止事項(xiàng)的相關(guān)材料；

（三）監(jiān)管銀行同意注銷的證明文件；

（四）法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書。

項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)同意注銷的，向開發(fā)企業(yè)與出函銀行出具保函注銷通知書并退還保函正本，不同意注銷的，出具保函不予注銷通知書。

第四十九條 自保函開立日至到期或終止日，開發(fā)企業(yè)不得變更監(jiān)管銀行。

第五十條 監(jiān)管項(xiàng)目發(fā)生索賠事項(xiàng)時(shí)，項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)可委托監(jiān)管銀行向出函銀行進(jìn)行索賠，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)出具的商品房預(yù)售資金監(jiān)管項(xiàng)目索賠通知及委托書后，及時(shí)向出函銀行發(fā)起索賠。保函出具銀行或轉(zhuǎn)開銀行未按約定賠付的，不得新承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)不得再接收該行新出具的保函；索賠事項(xiàng)未解決前，監(jiān)管銀行按照相關(guān)協(xié)議約定不得新承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

第八章 監(jiān)管協(xié)議變更

第五十一條 因企業(yè)基本信息等信息變更需要變更監(jiān)管協(xié)議的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交以下資料：

（一）變更監(jiān)管協(xié)議申請(qǐng)表；

（二）確需變更監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容的證明文件；

（三）監(jiān)管銀行同意變更的證明文件；

（四）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書。

項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在收到資料后3個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，不同意變更的，出具不予變更通知書。

第五十二條 除因以下情形外，監(jiān)管賬戶一經(jīng)設(shè)立，不允許變更。

（一）項(xiàng)目監(jiān)管樓幢尚未銷售的；

（二）項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生重大變故的；

（三）其他確需變更的特殊情形。

第五十三條 開發(fā)企業(yè)因上述情形申請(qǐng)變更開戶行、監(jiān)管賬號(hào)等賬戶信息的，應(yīng)先告知購房貸款發(fā)放銀行及市住房公積金管理部門（如項(xiàng)目涉及公積金貸款）擬變更事項(xiàng)，并向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交以下資料：

1.解除監(jiān)管協(xié)議申請(qǐng)表；

2.監(jiān)管銀行同意解除的證明文件；

3.已告知購房貸款發(fā)放銀行及市住房公積金管理部門（如項(xiàng)目涉及公積金貸款）擬變更事項(xiàng)的有關(guān)材料；

4.企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書。

項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)收到資料后應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，同意解除的，應(yīng)向開發(fā)企業(yè)出具解除監(jiān)管協(xié)議通知書，不同意解除的，出具不予解除通知書。

收到同意解除監(jiān)管協(xié)議通知書后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)與項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)、監(jiān)管銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將變更后的監(jiān)管賬戶信息告知購房貸款發(fā)放銀行及市住房公積金管理部門（如項(xiàng)目涉及公積金貸款）。

項(xiàng)目監(jiān)管樓幢已銷售但符合第五十二條第（二）或第（三）項(xiàng)變更條件的，應(yīng)在重新簽訂監(jiān)管協(xié)議后1個(gè)工作日內(nèi)將原監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶。

第五十四條 賬戶變更期間，項(xiàng)目監(jiān)管樓幢不得銷售，監(jiān)管賬戶不得撥付資金、不得辦理沖正等業(yè)務(wù)。

第九章 不明入賬及沖正處理

第五十五條 購房人通過售樓部臨時(shí)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)、手機(jī)銀行、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式交存購房款或者商業(yè)銀行發(fā)放購房貸款形成不明資金入賬的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)管銀行予以清分確認(rèn)，將不明入賬關(guān)聯(lián)至對(duì)應(yīng)房屋。

第五十六條 因開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行或購房人將預(yù)售資金錯(cuò)誤劃入監(jiān)管賬戶等原因，造成應(yīng)收存至監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金與實(shí)際入賬資金不符，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)沖正的，應(yīng)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交以下資料：

（一）沖正申請(qǐng)表；

（二）預(yù)售資金錯(cuò)誤劃入監(jiān)管賬戶的相關(guān)證明材料；

（三）法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書；

（四）其他必要證明材料。

第五十七條 項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在收到資料后2個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，同意沖正的，向開發(fā)企業(yè)出具沖正通知書，不同意沖正的，出具不予沖正通知書。監(jiān)管銀行應(yīng)在收到?jīng)_正通知書1個(gè)工作日內(nèi)完成沖正處理。

第十章 監(jiān)管解除

第五十八條 監(jiān)管項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)辦理解除監(jiān)管業(yè)務(wù)的，應(yīng)向項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)提交以下資料：

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議解除申請(qǐng)表；

（二）不動(dòng)產(chǎn)首次登記證明；

（三）監(jiān)管銀行同意解除的證明文件；

（四）法定代表人和經(jīng)辦人身份證明、委托書。

第五十九條 項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在收到資料后2個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，同意解除的，向開發(fā)企業(yè)出具商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議解除通知書，不同意解除的，出具商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議不予解除通知書。

第十一章 監(jiān)督管理

第六十條 開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取、支出、使用商品房預(yù)售資金或存在其他違法違規(guī)行為的，由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法依規(guī)處置，可將有關(guān)情況通報(bào)至企業(yè)總部所在地住房建設(shè)行政主管部門；情節(jié)嚴(yán)重的，由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)報(bào)告屬地人民政府、管委會(huì)和市級(jí)相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。

因開發(fā)企業(yè)挪用或商業(yè)銀行違規(guī)劃轉(zhuǎn)預(yù)售資金造成項(xiàng)目爛尾或其他嚴(yán)重后果，涉嫌犯罪的，由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十一條 監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定或未按照相關(guān)協(xié)議約定，擅自收存、清分以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金、扣劃重點(diǎn)監(jiān)管資金用以歸還開發(fā)貸款或存在其他違規(guī)行為的，項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)可暫停其在本轄區(qū)內(nèi)繼續(xù)作為監(jiān)管銀行承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，可向市住房建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)暫停其在西安市范圍內(nèi)（含西咸新區(qū)直管區(qū)）繼續(xù)作為監(jiān)管銀行承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并將違規(guī)事實(shí)通報(bào)人行西安分行、銀保監(jiān)部門等金融監(jiān)管部門及市住房公積金管理部門。

購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將購房貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，一經(jīng)查實(shí)，將依據(jù)合作協(xié)議約定3年內(nèi)不得作為監(jiān)管銀行在我市新承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

商業(yè)銀行使用非監(jiān)管賬戶主動(dòng)收取預(yù)售資金、發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金入賬異常未及時(shí)上報(bào)或存在其他違規(guī)行為的，住房建設(shè)行政主管部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其新承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

第六十二條 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位提供虛假材料或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售款的，除由住房建設(shè)行政主管部門依法依規(guī)處理外，還應(yīng)依法承擔(dān)其他法律責(zé)任。

第六十三條 相關(guān)部門及銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管過程中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法依規(guī)給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十二章 附則

第六十四條 本細(xì)則自公布之日起施行，有效期5年。

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原文標(biāo)題：西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》的通知

來源作者：西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

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