關于房地產企業成本管理工作的一些思考

張明良

西安三建建設有限公司 710054

    任何企業存在及發展的目的都是為了取得理想的利潤，積累更多的財富獲得更大的發展，對于房地產企業也不例外。利潤的取得、積累與成本管理息息相關，成本管理工作始終貫穿于建設項目的整個管理過程中。

    當前，國內房地產市場日趨正規有序，政府打壓房產市場的決心絲毫未見動搖，保障、廉租用房建設及供應范圍不斷擴大，在這種情況下，房地產產業發展前景不盡明朗，房地產企業更應該加強成本管理，爭取更大化利潤，增強企業自身的市場競爭力。

    房地產項目的管理工作涉及到房地產企業、設計單位、監理單位、施工單位、質量監督部門等多個方面，但房地產企業是這些管理工作的核心。房地產項目的管理工作有質量管理、安全管理、成本管理、進度管理等工作；這些管理工作涉及到策劃決策階段、設計階段、施工階段、項目動用前的準備階段以及項目的使用階段等過程。對于任何一個以營利為目標的房地產企業，其管理工作各個環節相輔相成，成本管理是用來節約投資成本，減少鋪張浪費的，成本管理應作為核心管理工作來抓，管理過程應采取價值工程管理方法，以做到價值最大化、成本最小化。

    房地產企業的各項工作中均涉及成本管理內容，房地產企業的成本管理工作應該推行“全面、全過程、全員參與”的“三全”管理模式。

    所謂“全面管理”指的是成本管理工作應貫穿于建設項目管理工作的各個方面，無論開展任何工作，應該首先從成本管理的角度出發，找出節約投資、增加利潤的方面，使項目完成做到“價值最大化、成本最小化”。

    所謂“全過程管理”指的是從項目策劃工作開始至項目建設完成的使用階段，在每一個階段的工作中，每一個管理過程都把成本管理工作作為重點或核心。

    所謂“全員參與”就是成本管理不只是成本管理部門的的事，房地產公司的每一位員工，從房地產公司的董事長到基層管理的每一名普通員工，都應該有成本管理的理念，無論是成本管理員還是非成本管理員，無論是工程管理部門的員工，還是行政管理的員工都應該心中有成本管理意識，節約節儉、支持成本管理工作，并均能以身作則，挖掘成本管理的方法。企業是由員工組成的，每一位員工工作是企業管理的基礎工作，基礎工作是否“堅實”，是決定企業這個“建筑物”是否穩固的根本。

    只有通過“三全管理模式”的推行，才能更好地做好成本管理工作，為房產企業爭取更大的利潤空間，為企業的進一步發展積累更多財富。

房地產開發項目的成本管理工作是項目管理過程的一個組成部分，始終貫穿于建設項目實施的所有過程中，因此也可分為事前、事中、事后控制三個階段。房地產開發的策劃決策階段、設計階段是成本管理的事前控制階段，施工階段、項目動用前的準備階段是成本控制的事中控制階段，項目的使用階段則是成本管理的事后控制階段。

    雖然建設項目的策劃決策階段、設計階段通常只占到整個建設項目實施階段的四分之一或者更少時間，花費的成本費用占到整個建設項目的投資額的10％左右，但策劃決策、設計階段是定義和構造建設項目主要功能、建設項目規模、標準，設計工作完成即基本確定了建設項目的總投資額，策劃、設計工作的好壞也決定建設項目的價值高低，10％的投資決定了建設項目60％以上的費用，這個階段的成本管理工作有“四兩撥千斤”的獨特功效，所以房地產企業的決策者應該在此階段多下一點功夫。此階段的成本管理工作可以做到主動的控制，主動的控制可以起到“事半功倍”的效果，此階段工作如果不扎實，將會給后續的實施階段造成很大麻煩，如造成開發過程中變更改造項目增多、重復花費，也會給后期物業管理造成維修成本的增加。

    雖然事中階段——房地產開發項目的施工階段、項目動用前的準備階段是項目的形成階段，從時間上占到了這個建設項目建設期的60％左后，花費的建設工程的費用也占到的建設項目總投資額的60％左右，但此階段的工作基本上只是按照設計文件進行實施，調整幅度不會很大。此階段的成本管理工作實際是主動性管理變為被動性管理的過渡階段。

    房地產項目的使用階段則屬于成本管理的事后階段，因為在動用前的準備工作已結束，項目已基本建成，成本管理工作只是對施工階段形成過程的實物量的進一步復查、統計，成本費用已基本確定。因此事后控制完全成了被動管理，不能對成本管理工作產生實質性的影響。

    經過以上分析，不難看出，加強設計階段的成本管理是房地產開發企業成本管理工作的首要重點。

    設計階段的成本管理工作要點有以下幾個方面：

    1.做好市場調研工作，認真研究房地產市場行情，開發適合當前市場行情的房地產產品；

    2.針對開發項目，做好項目策劃工作；

    3.按照價值工程管理原則，對項目功能與成本進行測算，選用適合項目實際的建筑材料、設備，使開發的項目成本最小化、功能最大化，符合價值工程的規律；

    4.做好設計管理工作，在施工圖形成前做好論證工作，使施工圖一次成功，減少過程變更發生頻率，降低成本增加的風險。

    總之，成本管理工作是房地產企業的核心工作，任何一個希望能長遠發展的企業都應該注重成本管理工作。從管理工作的每一個細節入手，所有工作環環相扣，并要抓住管理工作的重點，才能有一個好的管理效果，為企業創造最大的利潤，以促進更快更好的發展。

參考文獻：

[1]《建筑項目管理》，中國建筑工業出版社，2012年4月版；

[2]《工程造價計價與控制》，中國計劃出版社，2009年3月版。

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尹維維 尚雯瀟 編輯  文徑 審核)