城市更新規(guī)劃體系示意圖

在國土空間規(guī)劃“五級三類”框架下，城市更新規(guī)劃編制體系主要分為宏觀層面的城市更新專項規(guī)劃、中觀層面的片區(qū)統(tǒng)籌以及微觀層面的詳細規(guī)劃。

本期系“城市更新”專欄最后一篇，我們將分享大灣區(qū)兩個城市的實施方案編制案例，希望能為城市更新相關(guān)研究提供借鑒。

作為城市更新規(guī)劃編制全流程工作的末端，改造實施方案主要落實更新改造單元規(guī)劃和單元計劃確定的土地空間、拆遷補償、開發(fā)時序、監(jiān)督管理等，承擔(dān)了城市更新詳細規(guī)劃無法覆蓋的部分規(guī)劃實施管理工作，而終極末端空間形態(tài)則由市場需求決定。

重點難題

改造功能與多重效應(yīng)的融合提升。城市更新涉及多類型項目改造實施，在明確改造功能和改造目標(biāo)的前提下，如何有效實現(xiàn)文化、經(jīng)濟和社會等多重效應(yīng)的整體提升？

經(jīng)濟效益與公共利益的統(tǒng)籌平衡。城市更新項目改造方案應(yīng)落實中觀層面規(guī)劃的利益協(xié)調(diào)目標(biāo)，如何在追求項目整體經(jīng)濟效益的同時，維護在地居民利益主體，保障公益用地和設(shè)施，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與公共利益的統(tǒng)籌平衡？

權(quán)利主體向?qū)嵤┲黧w的合理轉(zhuǎn)變。城市更新改造項目范圍內(nèi)的土地或者地上建筑物、構(gòu)筑物涉及不同權(quán)利人，如何最終實現(xiàn)向單一實施主體的順利轉(zhuǎn)變？

相關(guān)部門與利益主體的溝通協(xié)同。城市更新項目改造涉及政府、市場及在地居民等各方主體，如何在項目實施過程中促進多元主體有效溝通，協(xié)同共促項目順利實施改造？

場地關(guān)系與空間景觀的相互協(xié)調(diào)。在上位單元規(guī)劃確定容積率和開發(fā)條件的情況下，如何協(xié)調(diào)更新改造的目標(biāo)與功能，實現(xiàn)城市更新精細化管理，最終完成場地關(guān)系與空間景觀的協(xié)調(diào)？

國地實踐

佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)暨塘村村級工業(yè)園城市更新實施方案

本項目綜合考慮現(xiàn)狀建設(shè)情況、權(quán)屬主體意愿、上位規(guī)劃控制等因素，更新單元內(nèi)的更新項目擬采用拆除重建的更新方式。更新單元范圍內(nèi)包含3個城市更新項目，均屬于村股份經(jīng)濟合作社項目，其中拆除重建范圍總面積約10公頃，擬由村集體通過協(xié)議流轉(zhuǎn)方式引入項目開發(fā)主體進行開發(fā)建設(shè)。

聚焦整體改造、目標(biāo)導(dǎo)向和配套完善，提升工業(yè)文化、社會、經(jīng)濟效應(yīng)

本項目考慮產(chǎn)業(yè)進駐的實際需求，對用地空間、合作開發(fā)、開發(fā)建設(shè)等方面提出實施計劃。主要落實更新改造單元規(guī)劃和單元計劃確定的土地空間、拆遷補償、開發(fā)時序、監(jiān)督管理等，實施整體改造，并配合改造主體積極引入電梯裝備項目和設(shè)備制造項目，以科學(xué)研發(fā)、智能制造、一體化銷售為發(fā)展目標(biāo)，圍繞“佛山制造2025”創(chuàng)新驅(qū)動、品質(zhì)革命、產(chǎn)城融合的理念，將項目建設(shè)成為三水區(qū)智能機械裝備制造產(chǎn)業(yè)園，從而實現(xiàn)工業(yè)文化效應(yīng)、社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)的整體提升。

搭建多元主體協(xié)同參與平臺，統(tǒng)籌合力推動項目實施改造

搭建“設(shè)計+建設(shè)+管理”的多元協(xié)同參與平臺，通過例會與各相關(guān)部門、利益主體及時有效地溝通，采取規(guī)劃、道路、市政多專業(yè)共同編制設(shè)計的工作方法，促使工作模式從“串聯(lián)”向“互聯(lián)”轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌解決問題，合力推動暨塘村村級工業(yè)園設(shè)計、建設(shè)、管理水平的提升。

村集體協(xié)議流轉(zhuǎn)引入市場主體開發(fā)建設(shè)

通過開展合理有效的項目效果宣傳和利益驅(qū)動，促進村集體與市場主體之間通過簽訂協(xié)議的方式，將村集體的土地、資源等流轉(zhuǎn)給市場主體進行開發(fā)建設(shè)，形成明確單一的項目改造實施主體，保障改造項目順利推進。

惠州市仲愷高新區(qū)陳江街道古湖片區(qū)改造實施方案

本項目占地面積4.47公頃，綜合考慮權(quán)屬用地分布、權(quán)屬主體意愿、上位規(guī)劃控制等因素，更新項目擬采用拆除重建的更新方式。本項目由村集體與市場主體合作更新改造，仲愷高新區(qū)陳江街道某村股份經(jīng)濟合作社負責(zé)完成項目所有拆遷工后將場地交給市場主體進行開發(fā)建設(shè)，市場主體負責(zé)清拆費用及建新工程。

功能完善與空間美化相結(jié)合，場地關(guān)系與空間景觀相協(xié)調(diào)

規(guī)劃形成“一環(huán)、一心、兩片區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，包括一條休閑活力環(huán)、一個健康休閑中心、樂活片區(qū)（商品住宅片區(qū)）和樂享片區(qū)（返遷物業(yè)片區(qū)）。改造地塊空間布局與周邊地塊在色彩、高度上進行銜接，做到布局統(tǒng)一、整體開發(fā)的空間與功能協(xié)調(diào)。此外，通過配套升級、文化延續(xù)等手段，實現(xiàn)功能完善和空間美化，將本項目打造成仲愷高新區(qū)城市更新宜居社區(qū)建設(shè)典范。

規(guī)劃以公益優(yōu)先為原則，保障片區(qū)公共利益和空間環(huán)境品質(zhì)

規(guī)劃提出“質(zhì)量做加法，總量做減法”的調(diào)整思路，以公益優(yōu)先為原則，通過區(qū)域評估補短板，優(yōu)先保障片區(qū)內(nèi)的公共利益和空間環(huán)境品質(zhì)，同時規(guī)劃提倡“健康、環(huán)保、生態(tài)、人文”等設(shè)計理念，注入新的公共功能，打造健康休閑中心。

實施方案對改造地塊的改造方案、補償安置途徑、公益用地和設(shè)施、完善歷史用地手續(xù)方案等進行研究和路徑預(yù)演，有效地銜接了更新規(guī)劃編制與項目改造建設(shè)活動。未來在改造實施方案編制中加強落實經(jīng)審批的相關(guān)指標(biāo)和利益協(xié)調(diào)框架，建議建立擬引入項目的正面和負面清單管理制度，推廣監(jiān)管協(xié)議與前期規(guī)劃銜接和后期運營綁定，避免建設(shè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)項目與發(fā)展目標(biāo)的錯位。

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原文標(biāo)題：城市更新⑤｜大灣區(qū)城市更新方案編制重難點及實踐

來源作者：百度網(wǎng) 國地資訊

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