商品房銷售面積若干問題的探討

秦燕

陜西省建筑科學研究院

    商品房銷售中建筑面積的爭端屢見于媒體報道，這只是商品房銷售面積問題的九牛一毛，實際上商品房銷售中，建筑面積計算中的貓膩遠不止媒體報道中那么簡單、那么個別。

    對于商品房銷售中建筑面積的計算，作為購房者完全沒有能力摸清，也沒有話語權，只能被動的接收。而開發(fā)商及其銷售代理，在建筑面積的計算中大做文章，尤其是在公攤率中大作手腳。正常的公攤率在多層建筑中應在15%左右，在高層建筑中一般也就在18%--20%，但目前市場上銷售的商品住宅，公攤率絕大多數(shù)在20%以上，甚至達到23%--25%，這些銷售面積計算是否合理，購房者并不知情，也鮮有人仔細問津，即就有人問也無法查清。

    國家關于建筑面積計算是有詳細規(guī)定的，按理住宅面積是要經過有關部門審核的，但有時流于形式有時也有各種原因使建筑面積中水分加大。

    一個建筑小區(qū)或叫一個工程項目，是由若干個單位工程組成的，項目的總建筑面積就是各個單位工程的建筑面積總和。

    而單位工程的建筑面積的計算規(guī)則是如下規(guī)定的：

    規(guī)范內容包括總則、術語、計算建筑面積的規(guī)定三個部分以及規(guī)范條文說明。現(xiàn)綜合起來講解。

    第一部分總則闡述了規(guī)范制定目的、適用范圍、建筑面積計算應遵循的原則等。第二部分例舉了25條術語，對建筑面積計算規(guī)定中涉及的建筑物有關部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計算建筑面積的規(guī)定共有25條，包括建筑面積計算范圍、計算方法和不計算建筑面積的范圍。規(guī)范條文說明對建筑面積計算規(guī)定中的具體內容、方法做了細部界定和說明，以便能準確地使用規(guī)定和方法。下面著重講一下規(guī)范中的計算建筑面積的規(guī)定。

    一、房屋建筑的主體部分

    1、單層建筑物

    單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分；高度是指室內地面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。　　

    單層建筑物設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。圍護結構是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

    2、多層建筑物

    多層建筑物的建筑面積應按不同的層高劃分界限分別計算。首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。這種算法簡稱為“層高界限計算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結構標高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。

    3、單（多）層建筑物的坡屋頂內空間

    單（多）層建筑物的坡屋頂內空間，當設計加以利用時，其凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。設計不利用時不應計算面積。這種算法簡稱為“凈高界限計算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂?shù)酌嬷�間的垂直距離。

    4、地下建筑、架空層

    地下室、半地下室（包括相應的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經規(guī)劃批準設計的永久使用的頂蓋。

    5、建筑物的門廳、大廳、回廊

    建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。回廊是指在建筑物門廳、大廳內設置在二層或二層以上的回形走廊。

    6、高低聯(lián)跨的建筑物、變形縫

    高低聯(lián)跨的建筑物應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨部分的面積內。

    建筑物內的變形縫應按其自然層合并在建筑物面積內計算。　　

    7、室內樓梯、井道 

    建筑物內的室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應按建筑物的自然層計算，并入建筑物面積內。自然層是指按樓板、地板結構分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內樓梯應按自然層計算面積；上下錯層戶室共用的室內樓梯，應選上一層的自然層計算面積。　

    8、建筑物頂部

    建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。無圍護結構的不計算面積。 

    9、以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。建筑物外墻外側有保溫隔熱層的建筑物，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。　　　

    10、外墻（圍護結構）向外傾斜的建筑物

    設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。

    如遇到向建筑物內傾斜的墻體，則應視為坡屋頂，應按坡屋頂內空間有關條文計算面積。　　

    二、房屋建筑的附屬部分 

    1、挑廊、走廊、檐廊

    建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。

    走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空間；檐廊是指設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。

    2、架空走廊 

    建筑物之間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。無永久性頂蓋的架空走廊不計算面積。架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。

    3、門斗、櫥窗

    建筑物外有圍護結構的門斗、落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。門斗是指在建筑物出入口設置的建筑過渡空間，起分隔、擋風、御寒等作用；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。

    4、陽臺、雨篷

    建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、敞開式陽臺，均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺是供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。

    雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨立柱雨篷，其結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者，應按其雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。寬度在2.1m及以內的不計算面積。雨篷是指設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。

    5、室外樓梯

    有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。

    無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積（即少算一層）。

    6、舞臺燈光控制室

    有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。

    三、特殊的房屋建筑

    1、立體庫房

    立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。

    2、場館看臺

    有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。

    場館看臺下空間，當設計加以利用時，凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。設計不利用時不應計算面積。如圖9：第（1）部分凈高＜1.2m，不計算面積；第（2）部分1.2m≤凈高≤2.1m，計算1/2面積；第（3）部分凈高＞2.1m，應全部計算面積。 

    注：這里所謂“場館”實質上是指“場”（如足球場、籃球場等），看臺上有永久性頂蓋部分；“館”應是有永久性頂蓋和圍護結構的，應按單層或多層建筑物相關規(guī)定計算面積。

    3、站臺、車（貨）棚、加油站、收費站

    有永久性頂蓋無圍護結構的站臺、車棚、貨棚、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。在站臺、車棚、貨棚、加油站、收費站內設有有  圍護結構的管理室、休息室等，另按相關條文計算面積。

    四、不計算建筑面積的范圍

    其他不計算建筑面積的范圍（除上述已提到的除外）：

    1、建筑物通道，包括騎樓、過街樓的底層。建筑物通道是指為道路穿過建筑物而設置的建筑空間；騎樓是指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房；過街樓是指有道路穿過建筑空間的樓房。

    2、建筑物內的設備管道夾層。

    3、建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景的天橋、挑臺等。

    4、建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體的平臺。

    5、自動扶梯、自動人行道。

    6、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。

    7、勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、設置在建筑物墻體外起裝飾作用的裝飾性幕墻、空調室外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。

    8、用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

    而每戶住宅建筑面積的計算國家也有詳細規(guī)定，各戶建筑面積分兩部分計算：

   （1）戶內建筑面積，即本戶界限內的建筑面積，其界限以隔戶墻中心線為界，外墻以外墻皮為界限所圍成的封閉圖形內的面積。

   （2）公用部分公攤的面積，建筑電梯間，樓梯間，門廳，管道井等的面積，分攤的辦法是公用面積總和除以戶內面積總和乘以各戶戶內面積即得到各戶應分公攤的公用面積。

    戶內建筑面積加上公攤的公用面積即得到每戶的建筑面積，也就是商品住宅的銷售面積。

    在現(xiàn)在的商品房銷售中，開發(fā)商尋找各種借口增加公攤面積。

    有些把小區(qū)內的配套用戶也分攤給業(yè)主，這個做法看似合理，其實是讓業(yè)主承擔了雙份負擔，配套部分的建造成本是計算在總造價內的，而銷售價格中已經扣除了配套設施的費用。

    而配套部分有些還是可以產生效益的，比如幼兒園、學校，因為不管是小區(qū)內的幼兒園還是學校，一般都做民營承包了出去，按說產生的效益應當歸全體業(yè)主共有，業(yè)主除了得不到這部分派生利益，還要分攤配套部分的建筑面積就更不合理了。

    為了避免開發(fā)商隨意擴大公攤率，最好的辦法是按戶內建筑面積作為銷售面積，而公攤部分的造價并入銷售價格中，這樣更便于業(yè)主明白消費，個人都能自己計算自己所購房子面積，而不至于吃啞巴虧。

(本文來源：陜西省土木建筑學會    文徑網絡風險項目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯   劉真 文徑 審核)