論商品住宅設計的經濟適用問題

李丁瑞 （西安市建筑設計研究院   710055   西安）

    據全國人口普查中的家庭住房情況數據：全國城鎮建成住宅中的43%為2000年及以后建成的住宅。僅2010年統計，全國各地區全社會住宅竣工面積為18.32億平方米，其中商品住宅占近35%。另據中國指數研究院預測：從目前到2020年，我國城鎮化率每年提高1.2個百分點，每年新增人口近2000萬人，僅新增人口住房需求和改善性需求，屆時需要120億平方米住宅，是2011年全國商品住宅銷售量的12倍。隨著中國城市化率超過50%大關，城鎮常住人口超過農村常住人口的比率將大幅度增加，城市對商品住宅的需求將會持續增長。

    筆者以我市的商品房建設為例，先來說明其建設投資成因：以土地價格平均每畝300萬元計算，設容積率為3左右核計，土地價格攤到樓面價格折合每平米約1700元，建安成本每平米約2000元，政府規費和稅等每平米約600元，合計每平米4300左右，以建設工期為2年計算，其商品房的財務成本折合每平米約800元，這樣，這宗商品房的現房成本就是每平米約5100元。在總投資中，住宅建筑設計費用一般僅占約0·5%左右。

    另據萬得研究報告，2011年我國房地產行業平均開發成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價格5011元/平方米，房地產商毛利率為39%，國務院發展研究中心的最新研究報告指出，我國房地產行業毛利潤率在2007年后達到30%，超出工業整體水平約10個百分點。部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。

    據了解，我國商品房開發的平均土地成本約占總成本的30%左右，但該成本因地域差異而有很大不同。目前在二三線城市，開發商的土地成本只占兩至三成；而在上海等一線城市，土地成本有時候占到房價的四至五成。商品房建安成本是房價中相對穩定的部分。按照國外一般情況，建安成本約占房地產總開發成本的70%，其它的地價及稅、費三項僅占房價的30%左右。而在國內有些城市，這個數字是顛倒的。以北京為例，根據有關報道，建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價的10.66％－28.77％，土地使用權出讓金一項，就占了普通商品住宅期房預售成交均價的31.48％。而在國內一般的二、三線城市，房屋建安成本約占總成本的五成左右。

    從以上羅列分析，可以看到：商品住宅開發建設是高投資、高回報率的行業，而住宅建筑設計費用一般僅占其總成本的0·5%左右。再計入重復設計系數，實際的費用則更低。

    通過以上分析，還可以看到：全國商品住宅的建設耗資相當巨大，無論對于買方、賣方，對于國民經濟，對于城市環境，對于城市空間的形成，等等，都可以說是事關重大！但是，我們遺憾的看到，相應之下，一些已建的商品住宅，其經濟適用問題，卻不容樂觀。見諸公開媒體的對商品住宅的投訴等，沸沸揚揚。大多也還只是涉及建安質量的一些問題。而對于違章建設、不良設計、偽設計等所造成的相關隱患，卻是遠遠不止于此。

    限于篇幅，筆者在此簡論一些調研心得，對商品住宅設計的一些經濟適用問題，先作部分的評論。之后用一些調研繪圖，再作陸續表述。

    首先，筆者以為很多問題看似設計問題，實際上是商品房開發企業決策引發的問題。一些開發企業不理會設計的重要性，壓縮成本，擠壓設計費用，不走招投標程序，不按國家規定，甚至隨意雇用無照個人，拼湊、亂改剽竊來的設計圖，使一些商品住宅，問題百出，毫無合理性可言。一些商品房開發企業，使用拼湊、亂改所剽竊的設計圖，再“找個設計單位，蓋上設計出圖章”就蒙混過了政府“審圖”這一關，這已經是一些商品房開發企業公開的秘密。網評對此種現象早已是議論紛紛。這樣做，對于商品房開發企業，前期看似省事也省錢，但是之后的隱患卻難以估量。

    其次，一些商品房開發企業，為了增加出房率即容積率，或減小了樓宇間距，或增加了部分“黑房間”。有的所謂點式住宅樓，更是兩家窗戶呈90度直角，相距不足一米！還有一些商品房開發企業更甚，在眾多已經建成的住宅樓宇中，“二期開發”隨意插建住宅。

    我們知道，衛生、安全、方便和舒適，是住宅及住宅區的基本物理性內容。衛生包含兩個方面的含義，一是環境衛生；二是生理健康，如日照、自然通風、自然采光、噪聲與空氣污染防治等。安全也包含兩方面的含義，一是人身安全，如防災減災和抗災等；二是治安安全，如防盜、防破壞等犯罪防治。適應與滿足人的需要，是住宅及住宅區設計建設的基本要求。從滿足人的需要出發，住宅及住宅區規劃建設，應該充分考慮居住環境的舒適性、識別性與歸屬性。

    以上羅列的開發企業的一些做法，嚴重破壞了住宅單體及住宅區的適居性，更無營造城市環境可言。使用著巨大的投資，又占用寶貴的城市空間，似乎只作了鋼筋水泥盒子的無理性堆積。實在可以算作是一種巨大浪費。

    先評毫無章法的插建，它讓樓宇之間采光通風受阻。使這些住宅樓，不但自身采光通風差，還因占用了一些原設計的綠地、廣場等，導致其周圍住宅環境品質惡化，進而使城市局部環境變差，豪無美感而言。

    再說出現的“黑房間”，雖然調研所見，在有些單元里每戶或有一間至兩間，但是，它加大了住戶的能源消耗，即冬天不見陽光，要防冷；夏天不通風，要防熱，實在是與“節能環保”的原則背道而馳。

    對于有的所謂點式住宅樓，兩家窗戶呈90度直角，相距不足一米的情況。更應該算是居家生活之忌。顯而易見1、不衛生，容易互相攢味。2、容易互相間產生噪音干擾。3、不安全，容易攀爬，不利防盜防火。

    我們知道，國家明文規定：兩建筑物相對兩面，且無門窗洞口時，其防火間距，至少應該大于或等于3.5米。國家的生態優化原則，明確要求，建筑要精心設計精心施工，要積極應用新技術、減少機械通風和人工照明，節約能源，減少污染，營造良好的生態環境。這些國家的設計和建設規范，是科學和智慧的結晶。它于國于己都有利。我們何樂不為！現在的人們，更多人認識到“地球村”的深刻含義.。地球家園是共享的，所有的局部變壞，可能會導致蔓延，正所謂“蝴蝶效應”。所以，還是要善待地球，節能環保講科學，設計預防為上策

參考文獻：

周儉 編著《城市住宅區規劃原理》

《建筑設計資料集》

(本文來源：陜西省土木建筑學會    文徑網絡：呂琳琳 尹維維 編輯  文徑 審核)