陜西益興實業發展公司系陜西省第一建筑工程公司全額投資創辦的具有房地產三級開發資質企業。注冊資金：壹仟玖佰玖拾捌萬元，流動資金6000萬，現有職工116人，其中具有高中級專業技術職稱的各類技術人員有39人。自1993年成立以來，為省建一公司盤活土地資源36.3畝。盤活資產6200萬元；為省建一公司代建職工集資建房、經濟適用房項目18個，建筑面積15萬平方米，投資額2.5億元。

 

    1.宏觀環境分析

    現階段西安市注冊登記的房地產開發公司已達2000余家，其中有實力的不過百家，具有規模的也就數家而已。更有甚者，注冊登記房地產開發公司資本不過100萬元，如此狀況，何談經營房地產或城市運營。西安房地產市場已經邁入一個比品牌、拼實力的戰國時代。房地產的建設開發已經完全脫離建筑本身。在西安，以品牌價值11.03億元的紫薇地產和品牌價值4.18億元的西部電子為代表的本地品牌分別引領著西安消費型地產和動力型地產的最新發展，而隨著以廣廈集團、上海綠地、珠江實業等為代表的外埠品牌的挺入，西安房地產市場正打破原有格局，面臨重新洗牌。大浪淘沙，誰能經受住殘酷的市場洗刷，真正以建設西安、開發西安為己任，誰便是最成功的城市運營商。據統計，2006年，陜西省房地產開發投資297.94億元，比上年增長28.9%。

 

    縱觀西安的土地利用和房地產的整體開放情況，主要表現在以下幾個方面：城墻以內幾乎已無土地出讓；二環內已掛牌土地日漸稀少，并且幾乎都是50畝以內的小塊土地；出讓土地多集中于高新、曲江、城北三個地產主力板塊，城東、城西掛牌土地相對較少；二環內外，超過100畝的地塊已經缺少，而超過200畝、 300畝的地塊更是非常稀少。從近幾年西安房地產發展的情況來看，日前西安二環內外乃至一環以外區域，土地供應顯然已遠不能滿足市場的需求，西安九宮格局的規劃和西安城區版圖的日益擴大，以及西安每年新增超過100萬平方米的市場消化量，無疑將推動西安地產開發向三環進發，高新、城南、曲江組成的西安南線板塊和城東板塊甚至會向三環以外擴張，三環內外從而被開辟成為繼西安二環內外的第二主力戰區。

 

    （1）由于政府宏觀調控的影響，企業要對開發項目進行重新規劃。

    由于限制單套面積等政策的影響，企業原有計劃開發大戶型或者別墅住宅的項目必須重新定位，日前在辦理施工許可證的開發商，需要重做設計，而這就要重做調研，再加上重新設計、審批和地基處理時間，至少也要在半年后才能拿到預售證，房地產商的樓盤上市就會相應的延緩。由于上市期的延緩，政策會對房市產生多大的影響也就不容易在短期預見到。房地產商的市場風險明顯加大，對政策的估計有可能產生偏差，給企業造成經濟損失。

 

    （2）外來房地產開發商增多，市場競爭環境將更加激烈。

    從西安房地產市場的格局來看，在大盤開發的所有開發商之中，來自外埠的地產巨頭多達8個，并且，在2005年以后新增的10個大盤之中，由外埠地產巨頭引領開發的大盤就占了8個。到目前為至西安房地產市場已經吸引了中海、金地、和黃、綠地、大華、萬達、富力、珠江投資等不少國內知名地產商來投資，而他們所開發的中海華庭、富力城、逸翠園、珠江新城等樓盤為不少購房者青睞。

 

    以前進入西安房地產市場的外來開發商幾乎全是一線城市的大牌開發公司，但是現在中型規模的開發商也對西安房地產市場虎視耽耽，如重慶協信控股(集團)有限公司、廣州雅居樂房地產開發有限公司、河南鑫苑置業有限公司等開發商。這主要因為隨著中國各大城市房地產開發的程度已趨于飽和，中型房地產企業無法在過熱城市，房地產巨頭云集的市場上獲得最大利潤，占有市場優勢。于是選擇西安這樣的房地產市場競爭環境相對平緩的城市投資，能夠在小范圍內突顯自身的優勢。這些新的競爭者，給西安現有的房地產企業帶來了一定的威脅。是中小房地產商不得不關注的強有力的競爭對手。

 

    陜西益興實業發展公司是陜西省第一建筑工程公司全額投資的房地產開發企業，依托陜西省第一建筑工程公司的各類資源優勢，公司自有土地就有370畝，目前開發的不到五分之一，應該說在房地產市場的發展還是大有前景的。

 

    （1）省建一公司是具有國家一級總承包資質的建筑施工企業，具有各方面的管理制度、設備及人力資源等優勢。

 

    （2）目前，陜西省第一建筑工程公司在完成產值和企業信譽等方面在陜西省建筑行業中也是名列前茅。尤其是在過去幾年中，通過規范管理，提升企業文化理念和優化資源整合，減員增效，企業資金鏈方面得到明顯改善。具有投資房地產開發的資金投入能力。

 

    （3）陜西益興實業發展公司開發實施的項目的施工企業均由陜西省第一建筑工程公司來完成，具有可靠施工質量和完善的竣工后的回訪服務體系，滿足了用戶對房屋質量要求，通過陜西省第一建筑工程公司建立的社會信譽，公司所實施的項目在施工質量上得到了有力的保障。

 

    （4）陜西益興實業發展公司自成立以來，一直從事陜西省第一建筑工程公司職工全額集資住宅樓和經濟適用房的建設，積累了不少的項目管理經驗。通過省建一公司大興路綠色環保小區的建設，積累了開發和建設群體項目的管理經驗。

 

    （5）通過整合和盤活陜西省第一建筑工程公司的現有土地資源，不但給企業帶來了一定的經濟效益，而且給房地產開發奠定了基礎。

 

    （6）可以利用盤活土地資源的資金和陜西省第一建筑工程公司投入的資金，繼續購買房地產開發用地，使本企業向良性循環方面發展，具有一定的發展潛力。

 

    （7）通過多年來的住宅樓的建設項目的實施，和土地、城建、規劃等部門建立了良好的合作關系，為今后的發展鋪平了道路。

 

    （8）通過內引外聯，具有承接各方面房地產開發項目的能力。

 

    雖然，在現階段條件下，陜西益興實業發展公司有了明顯的發展，但在項目實施過程中還存在一定的困難。

 

    （1）在經濟適用房建設中，由于各方面漲價等因素造成項目建設成本增加。

 

    （2）國家的經濟適用房政策的改變，在項目開發中房型和戶均建筑面積受國家政策的限制，只能建設一些中小戶型的商品房，不能滿足各方面消費人群。

 

    （3）國有土地實行招牌掛拍賣形式，無形地使購買土地費用增加，不利于公司的開發建設。

 

    （4）市政基礎設施配套不完善，無形給建設項目實施增加了困難。

 

    （5）城建規劃部門的各項經濟指標，提高了房地產的建設成本。

 

    （1）加快建設公司邊家村太白路改造小區一期的建設速度，使太白路綠色環保小區盡快交付使用，通過縮短建設周期，挖掘房地產開發的利潤空間。

    （2）盡快啟動太白路改造小區二期商品房項目，盡早回收項目開發投入。

    （3）加快商品房電子工業園綜合樓項目的資金回收及項目監督工作。

    （4）組織對新的商品房項目進行可行性研究及項目評估，為企業下一步對外開發奠定基礎。

    （5）積極外聯，為其他企業代建職工集資住宅樓項目：承擔項目報建、規劃、設計、施工、后期物業管理等項目，使企業向多元化經營方面發展。

    （6）落實擬建項目的實施，兩塊土地要抓緊掛牌出讓。

    （7）以綠色環保建筑、節能、舒適的商品房小區，推行品牌戰略，擴大企業影響力。

    （8）利用企業自身擁有土地的優勢，加強企業自身建設，采用多建經濟適用房，解決職工住房，響應十七大精神，增加職工財產性收入。

    （9）快速進入城中村改造項目，配合政府解決弱勢群體和低收入家庭的住房。在三、四線城市看準地段、深入調研分析、評估，爭取每2-3年要對外開發一個項目，加上自身土地的開發和加強企業管理，重視人才培養，拓寬經營思路，弘揚企業文化，實現我們陜西益興房地產公司的穩步發展。

 

    作為一個典型的國營中小房地產企業，陜西益興實業發展公司順利地度過了創業期、成長期，并進入成熟階段，這與公司采取正確的階段性戰略決策是分不開的。有效的戰略離不開企業的外部環境，有效的戰略也離不開企業的內部資源，根據變化的內外部環境與資源，適時調整戰略，這才是發展的戰略。

 

    1、曾振良等；《中國房地產業發展與管理研究》[M]；北京大學出版社；2002。

    2、國土資源部；《2006年度全國土地利用變更調查結果報告》[R]；北京；2007.4。

    3、徐滇慶；《房價與泡沫經濟》[M]；北京；機械工業出版社；2007。

    作者：梁錕 1978.08.07 女  山西省臨汾市 陜西省建筑職工大學