淺議個人住房貸款政策調整對房地產業(yè)發(fā)展的影響

吳超

西安市住房保障和房屋管理局房屋產權和房地產市場管理處

西安市房產信息中心

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，改善居住條件成為人們的基本生活需求，而普通居民一次性付款購買房屋十分困難，只有通過商業(yè)銀行獲得貸款才能支付較高的房款，個人住房貸款業(yè)務應運而生，從而緩解了買方市場的購買壓力，促進了房地產業(yè)的發(fā)展，同時，伴隨國家經(jīng)濟體制改革的深入，個人住房貸款業(yè)務蓬勃發(fā)展。房地產業(yè)與個人住房貸款建立了相互依賴、相互滲透、相互促進、共同發(fā)展的密切關系。

一、我國房地產業(yè)發(fā)展的歷程及存在的問題

1、房地產業(yè)概述

房地產業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。

2、房地產業(yè)發(fā)展的歷程

回顧改革開放30年來，我國房地產市場的發(fā)展變化大致可分為以下五個時期：一是初步形成時期（1978~1991年），二是房地產過熱時期（1992~1993年），三是市場調整時期（1994~1997年），四是培育新的經(jīng)濟增長點時期（1998~2002年），五是宏觀調控時期（2003~至今）。

3、我國房地產業(yè)存在的主要問題

近年來，我國的房地產業(yè)快速發(fā)展，在發(fā)展過程中，同樣也暴露了不少問題。

（1）剛性需求得不到滿足，供求結構矛盾突出

高端產品與中端產品的比例關系不協(xié)調，突出表現(xiàn)為中低價位、中小戶型住房供應不足，個別地區(qū)商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理。

（2）部分地區(qū)商品房價格上漲過快

房地產作為商品兼有消費和投資兩種功能，因此對房地產的需求可分為消費需求和投資需求。一個健康的房地產應該是以滿足消費性需求為主，投資性需求為輔。而從我國的實際情況看，部分閑散資金進入房地產市場，使得一些非剛性需求的居民大量購買房屋，投資性需求的過度存在必然會拉高房價，造成我國房地產價格非理性上漲，其上漲幅度遠遠高于居民人均收入增長的幅度。

（3）房地產金融存在風險

在我國房地產開發(fā)中，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有約30%的資金來自銀行貸款，房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%以上。房地產開發(fā)資金過度依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。

二、我國個人住房貸款的特征及存在的問題

個人住房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買具有個人產權的居住用房的貸款。

1、個人住房貸款的特征

個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：

（1）貸款金額大、期限長

購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；期限較長，通常為10~20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

（2）以抵押為前提建立的借貸關系

通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。

（3）風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點

由于個人住房貸款大多數(shù)為房產抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

2、我國個人住房貸款目前存在的問題

近幾年來我國個人住房貸款迅猛發(fā)展，隨著個人住房貸款在商業(yè)銀行貸款中所占比重增加，銀行的流動性風險也隨之增加。首先，我國征信系統(tǒng)建立較晚，目前發(fā)展仍舊不完善。其次，客戶信用資料審查不夠嚴謹，個人住房貸款存在風險性。最后，由于個人住房貸款客戶的零散性，不良貸款余額增加、不良貸款率上升。總之，商業(yè)銀行個人貸款的安全性低，使其面臨巨大的信用風險。

三、我國個人住房貸款政策調整對房地產業(yè)的影響

由于房地產是一種價格較高的特殊商品，大多數(shù)消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用抵押貸款的方式進行購買，即消費者以所購房產作為抵押物，向住房公積金管理機構或金融機構申請購房貸款，并在一定的期限內按貸款合同償還本金和利息。根據(jù)市場供求規(guī)律，商品價格由市場供求關系決定，房地產貸款額度和利率的變化都會引起購房需求的變化。

1、利率途徑

利率的變化會直接影響消費者的還貸額，影響其購房成本。購房成本的變化會使一部分消費者進入或退出房地產市場，引起房地產需求的變化。如果利率提高，消費者的還款額增加，購房成本上升，一部分消費者就會退出房地產市場，需求的下降將導致房地產價格下跌。這一傳導過程可以概述為:利率↑→還貸額↑→購房成本↑→房地產需求↓→房地產價格↓。反之，如果利率降低，消費者的還貸額減少，購房成本降低，一部份潛在消費者就會進入房地產市場，需求的增加將導致房地產價格上漲，即：利率↓→還貸額↓→住房貸款成本↓→房地產需求↑→房地產價格↑。

2、個人住房貸款額度途徑

個人住房貸款額度的變化影響貨幣供應量，個人住房貸款額度寬松，增加貨幣供應量，房地產貸款隨之增加，從而擴大了房地產的有效需求，導致房地產價格上升。這一傳導過程可以概述為: 個人住房貸款額度↑→房地產貸款↑→房地產需求↑→房地產價格↑。反之，如果個人住房貸款額度縮緊，減少貨幣供應量，房地產貸款隨之減少，房地產貸款被削減，從而減少了房地產的有效需求，導致房地產價格下跌。即：人住房貸款額度↓→住房貸款↓→房地產需求↓→房地產價格↓。

四、解決方案

在個人住房貸款領域，政府可以利用調節(jié)個人住房貸款利率等杠桿，利用市場力量，引導房地產開發(fā)商合理定位、商業(yè)銀行合理放貸、購房者形成對房地產市場的合理預期，從而促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

1、降低購房成本，提高購買力

房價過高是導致市場低迷的原因之一，我國目前的房價已經(jīng)超出了普通購房者的購買力。眾所周知，只有房地產市場交易活躍，才能真正促進其發(fā)展，要活躍交易、提升交易量就必須提高購房者的購買力，而短期內提高購買力的最有效辦法就是要適當降低交易契稅、調低貸款利率、合理控制利潤等方面降低購房成本，提高購房者的購房能力，從而提升市場交易量，實現(xiàn)雙贏，推動房地產業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

2、建立健全的房地產市場信息系統(tǒng)

目前，各地區(qū)的房地產相關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計不全面、缺乏針對性。因此要保證我國房地產市場的長期穩(wěn)健發(fā)展，必須建立一個健全的的房地產市場信息系統(tǒng)，及時準確地發(fā)布相關的信息，引導購房者作出合理的決策。同時，政府部門也能根據(jù)信息加強對房地產市場的監(jiān)測，準確把握房地產市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，提高調控措施的針對性和有效性。

3、出臺系列措施，提高投資成本

采取提高首付比例、按揭利率（差別化信貸）甚至限貸等措施，加大投資者的投資成本，降低投資者的投資熱情，在一定程度上抑制投資性需求。

總之，制定合理的個人住房貸款政策和利率，深化個人住房貸款政策調控，建立健全房地產市場調控的長效機制,使房地產市場逐步走向規(guī)范化、制度化,共建和諧穩(wěn)定的房地產信貸市場，鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求，促進房地產業(yè)的健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

(本文來源：陜西省土木建筑學會   文徑網(wǎng)絡風險項目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯  劉真 文徑 審核)