談房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略

鄭文選

(西安市投資公司  710005西安)

    當前，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，國家相繼出臺一系列政策，嚴厲打擊房地產(chǎn)炒作行為，房地產(chǎn)業(yè)競爭更趨劇烈。低成本是市場競爭的重要手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)取得社會效益、經(jīng)濟效益的基礎，更是房地產(chǎn)企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的永恒主題。

    實施經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略，對于保持競爭優(yōu)勢、提高企業(yè)競爭地位具有舉足輕重的重要作用。低成本并不意味著就是指造價低，而是以提高價值為目的，以最低的成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

    房地產(chǎn)開發(fā)一般來說有四個階段，即項目的選擇和投資決策分析階段、實施前準備工作階段、項目實施階段、項目建成和總結(jié)階段。開發(fā)建設投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，開發(fā)間接費用，財務費用，管理費用，銷售費用，開發(fā)期間稅費以及不可預見費等等。作為一個成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須對項目開發(fā)過程中的每個階段都實施目標成本管理，最終達到降低開發(fā)成本的目的。那么究竟如何實施經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略呢?

1、把握項目投資決策

    項目的選擇和投資決策分析與評價，即項目的可行性研究，它包括項目基本情況、市場分析、資源優(yōu)化配置、建設方案設計、投資估算、管理計劃制定以及項目財務評價和社會評價等。它是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)實施低成本戰(zhàn)略的根本前提。筆者所在公司實施開發(fā)的居業(yè)大廈項目，原計劃開發(fā)高檔住宅，經(jīng)過分析評價和方案比選后，改為商住樓(小型家居辦公室)，取得了很好的效益。

2、發(fā)揮規(guī)模效應

    按照經(jīng)濟學法則，實施規(guī)模經(jīng)濟，可以有效地大幅度降低成本，取得最大化效益。

    2.1合理儲備土地，降低土地成本。采取以點帶面的方法開發(fā)成片土地，鎖定土地單價，由里向外成片滾動開發(fā)，以保證土地的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)階段土地招標，地塊越大，資金要求越高，自然淘汰一大批中小企業(yè)，對大型房地產(chǎn)企業(yè)中標土地極為有利。

    2.2固定合作伙伴。明確合適的設計單位和承包單位，發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關系，提高設計速度，降低工程造價，節(jié)省成本。分解項目風險，固定回報率，降低啟動資金壓力，既有效地保證進度要求，又可以靈活安排資金調(diào)動。

    2.3簡化組織機構(gòu)，由項目公司進行全過程統(tǒng)一管理，便于銀行貸款及人員調(diào)配。

    2.4合理安排，產(chǎn)生規(guī)模效應。以一個亮點覆蓋整個面，在這方面，全國均有很多成功案例。筆者實施開發(fā)的項目大多是以點帶面，合理安排，先控制兩三個地塊，然后鎖定整個地段內(nèi)的價格，降低土地單價，取得較大成功。在目前宏觀調(diào)控、銀根緊縮的政策情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也要積極尋求出路，實施全面的或單個項目的戰(zhàn)略伙伴關系，形成聯(lián)合體，采用共同招標、聯(lián)合采購等多種形式，統(tǒng)一出擊，才能在市場生存，做大做強。

3、優(yōu)化細化設計

    設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的關鍵，直接影響建設成本、建設周期以及工程質(zhì)量，起到?jīng)Q定性的作用。據(jù)推算，設計費用一般只占工程項目總投資的3％以下，但對工程成本的影響可以達到80％以上，因此，優(yōu)化細化設計，尤為重要。

    3.1優(yōu)化設計方案。設計公開招標，在公開、公正、公平的市場氛圍中，擇優(yōu)選定最佳方案，并吸收未中標方案之長，優(yōu)化細化中標方案，西安北郊的頤馨花園項目，采用這種方法后，取得了良好的效果。

    3.2優(yōu)化限額設計。從安全可靠、經(jīng)濟合理、實用方便、科學新穎角度出發(fā)，將概算按單位工程、專業(yè)、工種等細化，要求設計人員提高市場經(jīng)濟意識，或者讓審計方人員與之商討，使設計更為精確，起到控制成本的作用。通過限定每平方米用鋼量、砼標號等，為實施工程量清單計價、強化工程量計算規(guī)則及建筑面積分攤統(tǒng)一化奠定科學合理依據(jù)。

    3.3優(yōu)化市場定位。在項目前期階段，將市場策劃與設計相結(jié)合，對房型及戶室比、面積、結(jié)構(gòu)形式、環(huán)境、功能等方面進行合理定位，以有利于房地產(chǎn)的銷售和資金回籠。筆者在某項目的開發(fā)中，在前期花費大量時間精力，對當時西安商品房中的房型進行歸納、分析、提煉、總結(jié)，提供給設計人員參考，結(jié)果收效甚好。

4、發(fā)掘工程施工潛力

    做好工程項目成本預測、預算，擬定目標成本，然后動態(tài)跟蹤管理，不斷糾偏調(diào)整控制成本。

    4.1在保證質(zhì)量前提下，控制開辦費、現(xiàn)場文明施工措施費及趕工費等費用。

    4.2加強過程管理和完善現(xiàn)場簽證、設計變更單等成本變量手續(xù)。

    4.3審查建筑材料及設備的性價比，結(jié)合環(huán)保、節(jié)能等因素，采用公開招標方式，以降低成本。

    4.4爭取降低水、電、天然氣等配套項目的工程成本。

    4.5仔細分析和論證施工方案。筆者曾負責的一個項目，僅地基方案就節(jié)省三十余萬元。當時有三種方案：(1)遷移天然氣管道，保證開挖外放尺寸。(2)打護坡樁，減少外放尺寸。(3)局部灰土井加固。最后采納了第三種方案，雖然比較麻煩，但降低了成本。

    4.6正確處理工程進度、工程款支付及計劃合理工期之間關系，結(jié)合資金運作，運用關鍵路徑原則，做好工程款的支付等涉及資金投入的工作，以合理有效地配合企業(yè)資金運作。

    4.7做好工程的概算、預算、決算的審查。

5、強化資金管理

    房地產(chǎn)項目資金需求量大，資金管理環(huán)節(jié)多，強化資金管理就是要做好項目融資，合理使用資金，并有效降低資金成本，創(chuàng)造更好的資金管理效益。

    5.1拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負債率，建立良好的信用等級，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。

    5.2加強融資的可行性研究，開發(fā)多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對不同的項目采用不同的最佳融資方案。

    5.3建立有效的回籠資金措施，及時收回售房應收款。

    5.4通過企業(yè)的資金計劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進度時間，提前申報計劃，經(jīng)有關部門會審、批準，按時按計劃撥付。項目經(jīng)理對關鍵線路節(jié)點把握清楚，抓主要矛盾，可以打時間差，解決企業(yè)資金調(diào)頭難問題。

    5.5控制企業(yè)現(xiàn)金的庫存和使用量。及時盤活存量資產(chǎn)，并建立企業(yè)內(nèi)審會簽制度。

6、提高整合能力

    房地產(chǎn)開發(fā)是系統(tǒng)工程，牽涉部門繁多，環(huán)節(jié)流程多，關系多，開發(fā)周期長，所以必須通過全過程集成整合管理來控制成本，最大限度降低人力、物力、財力損耗。

    6.1抓好團隊建設

    全過程、全員的誠信、團結(jié)、創(chuàng)新、協(xié)調(diào)，是降低成本的關鍵。首先，合理的組織架構(gòu)是基礎，它不是一成不變的，可以隨著企業(yè)的發(fā)展方向或房地產(chǎn)開發(fā)階段進行部門或人員調(diào)整，以適應未來的發(fā)展。其次，應健全公司的治理機構(gòu)、內(nèi)部控制體系和企業(yè)文化建設，建立必要的績效考核及獎懲制度，提倡創(chuàng)新，提倡合理的建設，做到人盡其才、物盡其用。

    在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，努力減少環(huán)節(jié)，提高工作效率，提高人員使用效率，降低管理成本。

    6.2提高計劃能力

    我國目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境還不夠理想，設計、施工、監(jiān)理等方面都存在嚴重不足，為此，在開發(fā)土地、融資以后，尋找強有力的、合格的合作伙伴，把項目開發(fā)好，就必須有很強的計劃協(xié)調(diào)能力，使人才能效最優(yōu)化，材料損耗最小化，利潤效益最大化，以確保經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略的有效實施。

    6.3抓好合同管理

    合同管理是成本控制的重要環(huán)節(jié)，除了規(guī)范通用標準條款，特別對專用條款和補充條款應格外重視，避免今后產(chǎn)生糾紛、索賠、反索賠的問題。

    6.4實施信息化技術

    管理信息化是一項系統(tǒng)工程，是一套全新的管理理念、管理方法、管理模式。對成本可以做到動態(tài)收集資料，實時監(jiān)控，量化分析盈虧，使收入和支出直接比較，對計劃進度與實際進度進行比較，對工作節(jié)點進行分析，使管理更為方便、高效、準確。

7、掌握風險調(diào)節(jié)

    房地產(chǎn)開發(fā)是一種大規(guī)模耗費資源的經(jīng)濟活動，利潤雖高，風險更高，一旦建成，難于更改。因此，不僅要了解項目可能遇到的風險，且要提出針對性的風險對策。

    制定風險管理計劃，通過對項目風險的識別，將其定量化，進行分析和評價，選擇風險管理措施，以避免項目風險的發(fā)生，火災發(fā)生時，使損失量降低到最低限度。

8、推動集約發(fā)展

    在住宅開發(fā)成本構(gòu)成中，建設成本是基本的重要部分，也是相對穩(wěn)定的部分。作為房地產(chǎn)業(yè)未來戰(zhàn)略，挖潛的根本出路是實施生產(chǎn)環(huán)節(jié)現(xiàn)代化，走集約化、產(chǎn)業(yè)化、工廠化的道路。經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略應推動盡快建立通用住宅建筑體系，即社會化協(xié)作大生產(chǎn)及市場化流通及集團化采購方式，實現(xiàn)從粗放型生產(chǎn)方式向集約型生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，從簡單分工向?qū)�業(yè)分工轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)開發(fā)走向技術管理集成、系統(tǒng)全過程整合的新路，確保實現(xiàn)真正的經(jīng)濟競爭戰(zhàn)略。

參考文獻：

1.《項目分析與評價》．中國計劃出版社，2003

2.《工程項目組織與管理》．中國計劃出版社，2003

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網(wǎng)絡：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)