淺議個人住房貸款政策調整對房地產業發展的影響

吳超

西安市住房保障和房屋管理局房屋產權和房地產市場管理處

西安市房產信息中心

隨著經濟社會的發展和人民生活水平的提高，改善居住條件成為人們的基本生活需求，而普通居民一次性付款購買房屋十分困難，只有通過商業銀行獲得貸款才能支付較高的房款，個人住房貸款業務應運而生，從而緩解了買方市場的購買壓力，促進了房地產業的發展，同時，伴隨國家經濟體制改革的深入，個人住房貸款業務蓬勃發展。房地產業與個人住房貸款建立了相互依賴、相互滲透、相互促進、共同發展的密切關系。

一、我國房地產業發展的歷程及存在的問題

1、房地產業概述

房地產業是指：以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括：土地開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。

2、房地產業發展的歷程

回顧改革開放30年來，我國房地產市場的發展變化大致可分為以下五個時期：一是初步形成時期（1978~1991年），二是房地產過熱時期（1992~1993年），三是市場調整時期（1994~1997年），四是培育新的經濟增長點時期（1998~2002年），五是宏觀調控時期（2003~至今）。

3、我國房地產業存在的主要問題

近年來，我國的房地產業快速發展，在發展過程中，同樣也暴露了不少問題。

（1）剛性需求得不到滿足，供求結構矛盾突出

高端產品與中端產品的比例關系不協調，突出表現為中低價位、中小戶型住房供應不足，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理。

（2）部分地區商品房價格上漲過快

房地產作為商品兼有消費和投資兩種功能，因此對房地產的需求可分為消費需求和投資需求。一個健康的房地產應該是以滿足消費性需求為主，投資性需求為輔。而從我國的實際情況看，部分閑散資金進入房地產市場，使得一些非剛性需求的居民大量購買房屋，投資性需求的過度存在必然會拉高房價，造成我國房地產價格非理性上漲，其上漲幅度遠遠高于居民人均收入增長的幅度。

（3）房地產金融存在風險

在我國房地產開發中，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有約30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%以上。房地產開發資金過度依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。

二、我國個人住房貸款的特征及存在的問題

個人住房貸款，是指銀行向借款人發放的用于購買具有個人產權的居住用房的貸款。

1、個人住房貸款的特征

個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：

（1）貸款金額大、期限長

購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額；期限較長，通常為10~20年，最長可達30年，絕大多數采取分期付款的方式。

（2）以抵押為前提建立的借貸關系

通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。

（3）風險因素類似，風險具有系統性特點

由于個人住房貸款大多數為房產抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

2、我國個人住房貸款目前存在的問題

近幾年來我國個人住房貸款迅猛發展，隨著個人住房貸款在商業銀行貸款中所占比重增加，銀行的流動性風險也隨之增加。首先，我國征信系統建立較晚，目前發展仍舊不完善。其次，客戶信用資料審查不夠嚴謹，個人住房貸款存在風險性。最后，由于個人住房貸款客戶的零散性，不良貸款余額增加、不良貸款率上升�？傊�，商業銀行個人貸款的安全性低，使其面臨巨大的信用風險。

三、我國個人住房貸款政策調整對房地產業的影響

由于房地產是一種價格較高的特殊商品，大多數消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用抵押貸款的方式進行購買，即消費者以所購房產作為抵押物，向住房公積金管理機構或金融機構申請購房貸款，并在一定的期限內按貸款合同償還本金和利息。根據市場供求規律，商品價格由市場供求關系決定，房地產貸款額度和利率的變化都會引起購房需求的變化。

1、利率途徑

利率的變化會直接影響消費者的還貸額，影響其購房成本。購房成本的變化會使一部分消費者進入或退出房地產市場，引起房地產需求的變化。如果利率提高，消費者的還款額增加，購房成本上升，一部分消費者就會退出房地產市場，需求的下降將導致房地產價格下跌。這一傳導過程可以概述為:利率↑→還貸額↑→購房成本↑→房地產需求↓→房地產價格↓。反之，如果利率降低，消費者的還貸額減少，購房成本降低，一部份潛在消費者就會進入房地產市場，需求的增加將導致房地產價格上漲，即：利率↓→還貸額↓→住房貸款成本↓→房地產需求↑→房地產價格↑。

2、個人住房貸款額度途徑

個人住房貸款額度的變化影響貨幣供應量，個人住房貸款額度寬松，增加貨幣供應量，房地產貸款隨之增加，從而擴大了房地產的有效需求，導致房地產價格上升。這一傳導過程可以概述為: 個人住房貸款額度↑→房地產貸款↑→房地產需求↑→房地產價格↑。反之，如果個人住房貸款額度縮緊，減少貨幣供應量，房地產貸款隨之減少，房地產貸款被削減，從而減少了房地產的有效需求，導致房地產價格下跌。即：人住房貸款額度↓→住房貸款↓→房地產需求↓→房地產價格↓。

四、解決方案

在個人住房貸款領域，政府可以利用調節個人住房貸款利率等杠桿，利用市場力量，引導房地產開發商合理定位、商業銀行合理放貸、購房者形成對房地產市場的合理預期，從而促進房地產業的健康發展。

1、降低購房成本，提高購買力

房價過高是導致市場低迷的原因之一，我國目前的房價已經超出了普通購房者的購買力。眾所周知，只有房地產市場交易活躍，才能真正促進其發展，要活躍交易、提升交易量就必須提高購房者的購買力，而短期內提高購買力的最有效辦法就是要適當降低交易契稅、調低貸款利率、合理控制利潤等方面降低購房成本，提高購房者的購房能力，從而提升市場交易量，實現雙贏，推動房地產業的穩健發展。

2、建立健全的房地產市場信息系統

目前，各地區的房地產相關數據的統計不全面、缺乏針對性。因此要保證我國房地產市場的長期穩健發展，必須建立一個健全的的房地產市場信息系統，及時準確地發布相關的信息，引導購房者作出合理的決策。同時，政府部門也能根據信息加強對房地產市場的監測，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的問題，提高調控措施的針對性和有效性。

3、出臺系列措施，提高投資成本

采取提高首付比例、按揭利率（差別化信貸）甚至限貸等措施，加大投資者的投資成本，降低投資者的投資熱情，在一定程度上抑制投資性需求。

總之，制定合理的個人住房貸款政策和利率，深化個人住房貸款政策調控，建立健全房地產市場調控的長效機制,使房地產市場逐步走向規范化、制度化,共建和諧穩定的房地產信貸市場，鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求，促進房地產業的健康平穩有序發展。

(本文來源：陜西省土木建筑學會   文徑網絡風險項目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯  劉真 文徑 審核)