淺析影響多層磚房增層改造經濟性評價的因素

羊齡高

東南大學建筑設計研究院蘇州分院，江蘇蘇州215011

1、概述

    隨著我國國民經濟的飛速發展，許多在用的建筑物受當時的經濟條件和建筑技術所制約，在建筑功能的完善程度和建筑結構的形式、裝飾方面已不能滿足時代要求，尤其是20世紀50年代～70年代末所建的多層磚混房屋。這些房屋大部分是2-4層，其承重結構卻有一定潛力，如果將這批房屋全部拆掉，按現行標準蓋新房，國家財力難以承受，如果采用房屋加層的方法改造原有房屋中結構質量較好的，就能達到經濟、適用、快捷的建房目標。增層改造具有以下優點：(1)通過加層與改造，可以擴大建筑使用面積，緩解當前用房緊張的矛盾；(2)經過加層與改造，可重新進行建筑平面及立面調整、適當裝修，改善房屋的使用功能滿足居民生活日益提高的要求；(3)舊房加層與改造，一般是利用原有基礎，可降低工程造價，根據工程實踐，新增建部分的造價低于或相當于新建工程造價；(4)不需重新購置建筑用地，節約土地，大量節省征地費，還可減少住房搬遷及安置費用等，能大量節約投資；(5)房屋加層與改造一般要求與抗震加固相結合，可提高建筑物的抗震能力。改善結構受力條件，延長建筑物的使用年限；(6)舊房加層與改造，可盡量做到在不停止原有建筑使用的條件下進行施工，不誤生產、教學與工作：(7)可充分利用原有建筑物長期荷載作用下地基承載力的增長值，在地基不需處理或略加處理的條件下，直接進行舊房加層與改造，其經濟效益十分顯著。

    本文將結合若干增層改造實例著重對經濟性評價的影響因素進行討論。

2、多層磚房增層改造的技術經濟分析方法

    對多層磚房增層改造進行技術經濟分析，實際上就是對各種可能的方案進行技術和經濟指標的比較。

    對于加層改造項目而言，可能的方案包括：僅僅加固、加固結合增層和拆除重建。僅僅加固方案是指在維持建筑現狀的基礎上，通過適當增加抗震構造措施對建筑物進行加固的方案。加固結合增層方案是指在結合舊有房屋抗震加固的基礎上．采用相應的增層方法，使房屋增加l至2層或多層的方案。新建方案考慮使用與原建筑相同的土地面積，建筑面積與增層后房屋的建筑面積等同。

    在對純粹加固方案作經濟評價時，如果加固后房屋的價值增加超過加固費用，則加固是經濟的。原有房屋經結構加固后其價值一般不等于重新建造完全價值，因為加固后房屋的結構功能(主要是耐久性)很難恢復到新建標準，即加固后房屋的使用年限小于結構的設計基準期。設計基準期是材料耐久年限的保守值。

對加固結合增層方案的經濟性評價方法可采用上述方法，即將房屋價值的增加與加固增層費用作比較。如果房屋價值的增加大于加固增層費用。則加固結合增層的方案是經濟的；反之，則可判斷為不經濟。

    在作加固結合增層方案的經濟性評價時，本文將以該方案與新建方案進行比較，即采用兩種方案的總收益扣除成本的凈收益的現值作為投資效益指標。通過該指標對應于不同方案時的數值決定不同方案的經濟性。

    針對舊有房屋中舊住宅的利用改造，國內外學者從不同角度提出過多種方法，如尼德曼法、西格沃斯一威爾金森法、沙夫法、普夫法、總費用法、投入產出平衡法、折算費用法、價值工程法、層次分析法等。

3、房屋增改造經濟性評價時的影響因素

    本文所取工程實例的基本情況及各種可能的方案經濟指標如表l、表2。表2中的各項費用指標根據2001年前這些工程實施時的江蘇省建筑工程綜合預算定額估算而得。

    結合以上的技術經濟分析方法，房屋增層改造經濟性評價時的影響因素包括以下幾個方面：

    3.1舊有房屋的結構功能狀態

    在本文所取工程實例中，實例l、2、3、4房屋建筑面積相近，前3棟房屋結構狀態類似，加固改造方案基本相同，因此，在進行加固增層方案評價時，其經濟效益非常接近。而實例4的原結構狀況與前三者相比較差，其窗間墻大粱位置未設置壁柱，需增設；樓面為50mm厚預制板，施工質量較差，需要更換；基礎寬度較其他房屋為小，因而加固費用較其他樓大。因此．與實例4相比，實例1、2、3加固增層的經濟性更優。圖l是工程實例3、4單位面積凈收益的比較圖。

    總的來說，舊有房屋的結構功能狀態越差，其加固增層的經濟性就越差。

    3.2房屋已使用年限

    房地產經濟價值(價格)的形成是由房地產的效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用的結果。環境因素、無形損耗和有形損耗是影響房地產效用變化的三大因素。有形損耗是指各種物理損傷對房屋功能質量的影響，也就是結構功能劣化的結果，而結構功能是房屋發揮其建筑功能的物質基礎。隨著時間的推移，結構功能趨于下降。

    因此，房屋使用年限越長，房屋的結構功能下降得越多，其增層改造的經濟性就會越差。

    3.3加固增層方案

    在評定工程實例1至8加固增層方案的經濟性時，不同的加固增層方案，其方案的經濟性也會發生變化。

    以工程實例3為例，假設考慮建筑物地基土長期承載、地基土固化其承載力有所提高的因素，房屋增層改造時不需對地基基礎進行加固。這樣可節省基礎加固費用。圖2是實例3不需加固基礎和需要加固基礎兩方案的凈收益比較。

    由圖2可看到：不需要加固基礎的增層方案的凈收益略大于需要加固基礎的增層方案，也就是其經濟性前者略好于后者。加固增層費用越低，其增層的經濟性就越好。不同的新建方案可以使加固增層方案的經濟性發生變化。假設實例3新建方案使用與加固增層方案相同的土地面積．但結構方案采用6層磚混結構，建筑面積l0075m2，則實例3加固增層方案改變前后的經濟性比較見圖3。

    由圖3可見，實例3采用本文假設新建方案時，加固增層方案的經濟性不如新建方案合理。

    3.4還原利率

    當增層改造后房屋的使用年限很短時，增層加固不如拆除重建經濟；但如果增層改造后能使用一段時間，則增層  改造比馬上拆除重建更經濟。對實例3而言，當還原利率為8％時，這一時間界限大致為9.9年。如果還原利率不同，這 一均衡年限是不同的實例3增層方案與新建方案凈收益的現值與使用年限、還原利率的關系，兩個曲面的交線反映了均衡年限與還原利率的關系，還原利率越大，均衡年限越小。

    3.5房屋地段

    工程實例7、8的均衡年限分別為8 1年和7.8年，小于前6個工程的均衡年限，其中原因之一就是兩類房屋所處地段不一樣，從而造成房屋出租的年租金以及樓面地價發生變化。假設工程實例8所處地段與前6個工程一樣，該房屋改變所處地段后3方案的效益比較。

    工程改變房屋地段后其均衡年由7.8年上升為10.2年，加固增層方案的經濟性有所下降，其經濟效益不如房屋未改變地段時顯著。房屋所處地段越好，房屋增層改造的經濟性就越好。

4、結語

    多層磚混房屋增層改造的經濟性隨著房屋的結構功能狀態、房屋已使用年限、加固增層方案、還原利率、房屋用途、房屋所處地段這些影響因素的變化會發生相應的變化。

參考文獻

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【2】曹雙寅，邱洪興，周屹，磚混結構抗震加固結構體系的選擇【J】.工業建筑，l908(12)．

【3】邱洪興，曹雙寅，在用房屋增層改造的經濟性評價【J】．工業建筑，2001(1)．

【4】邱洪興，曹雙寅，在用房屋折舊的估算方法【J】．東南大學學報，1999(2)．

【5】羊齡高，多屢磚房增層改造的技術經濟分析【D】．東南大學碩士學位論文，2001．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)