延安黃土粱峁地區山地住宅開發關鍵問題研究

賈明

（碧桂園集團 528312 佛山）

1.前言

    延安地處黃土高原梁峁丘陵與河谷區，氣候干旱，地形復雜，植被稀疏，自然地質環境脆弱。斜坡地帶滑坡、崩塌、泥石流及水土流失災害極為強烈，給城市建設帶來嚴重危害且在一定程度上構成城市發展的制約因素。為此，延安市政府提出了“中心市區城市建設上山”的發展構想。

    延安城市建設面臨的問題表現在：1、城市規模擴展與用地間矛盾日益加劇。按正在編制的延安總體規劃，延安在2020年人口將達50萬，狹窄的川道遠不能滿足延安市的發展，急需尋求新的建設用地。 2、城市形態與城市規模不適應。延安的城市建設局限在狹長的川道內，限制了城市的發展，增大了城市建設投資費用，城市難以持續性發展。

    因此，延安山地住宅開發對于延安的建設和發展、減災防災、促進經濟發展和生態環境建設及滿足延安居民日益擴大的住房需求具有寶貴實用價值。

2.延安市住房現狀與需求分析

    2.1 延安市住房結構現狀

    延安城鎮居民的住房狀況抽樣調查結果顯示，24%的受訪人群家庭無住房；12%的受訪人群家庭住房面積不足60m2；60—90 m2的占34%；21%的受訪人群家庭擁有住房面積在90—120 m2，擁有住房面積在120m2以上的家庭有9%。受訪家庭中中低收入家庭占到總數的70%以上。見圖2.1[1]。

    2.2 延安居民的住房需求

    據延安住房建設規劃（2008—2012）統計的延安歷年住宅銷售情況，如表2.2所示[2]，可看到2003年至2006年延安住房銷售面積逐年下降，2009年住房銷售面積大幅提高，延安在未來幾年有很大住房需求。

    表2.2 延安歷年住宅銷售情況

    2.3 延安山地住宅定位

    延安山地住宅定位要從百姓的住房需求和開發商利益兩方面考慮：

    （1）滿足百姓住房需求。百姓是山地住宅的利益主體，所以山地住宅的定位首先要滿足百姓的住房需求，如：房價的確定要符合延安市平均水平，同時考慮山地住宅開發成本增加、銷售效果方面的影響，要讓百姓能買的起。

    （2）在滿足百姓需求的基礎上，山地住宅的開發還要讓開發商能獲利。只有讓開發山地住宅的房地產開發商能獲得平均利潤，他們才會愿意投資山地住宅建設。為此，政府要提供開發前的地質勘查工作避免山體滑坡、生態環境規劃工作防止由于開發造成植被破壞以及必要的基礎設施建設工作保證建設工作順利進行。

3.延安山地開發中的相關問題研究

    3.1 延安山地開發的技術層面問題

    首先，延安山地開發邊坡滑坡防治問題。對于山地滑坡要采取以“預防為主、防治結合、綜合防治”的原則，針對工程類型和地質環境，盡量繞避已有的大型滑坡、不在已發生滑坡地帶的周邊進行挖方、不在滑坡主滑和牽引段填方[3]，對于重要工程或永久性工程要采取全面防治措施，對不可避免的滑坡要盡早防治，達到最大程度的減少人、財、物的損失的目的。

    其次，坡度問題，坡度和地質構造是影響山地住宅建設穩定性的決定因素。坡度越大，發生山體崩塌、地質災害的可能性越大，而且坡度的選擇對山地建筑的工程造價有很大影響。山地開發建設中，應因地制宜，合理確定開發密度，防止事故的發生。

    3.2延安山地開發的生態環境保護問題

    由于延安地處陜北黃土高原丘陵溝壑區，地形破碎，千溝萬壑，整體是“Y”字型的川道結構，兩山夾一河的城市布局，在山地住宅開發、建設中很容易對周圍植被產生破壞，應該避開生態敏感區，如自然保護區、飲用水保護區等，合理利用生態環境，在建設中合理利用地形，保留原有生態和植被，尊重自然，讓建筑與自然充分結合，實現人與自然的交流。

    3.3 延安山地開發中對于川道、山區坡地利用的問題

    對于川道的利用，由于延安的川道是其唯一較平坦的建設用地，是建設中心城市的較好選擇，延安市的布局沿著川道發展是其主要的方向，隨著人口增加使開發規模、強度不斷擴大，延安將人居住宅建設方向轉向山坡、山峁。但是，其對于山地的開發往往缺乏規劃與管理，存在大量自發無序施工，亂修亂建使城鎮景觀遭到破壞；山地住宅周邊缺乏相應基礎設施建設，給居民生活帶來很大不便；另外亂修亂建還會使山地環境、道路布局也遭到影響；土地利用率也不高。

    3.4延安山地住宅開發成本控制難點

    山地畢竟不同于平地，開發成本控制問題是山地住宅建設者們面臨的巨大難題。如：土石方成本、擋土墻成本、道路路網系統成本、管網系統成本等，這四點是山地住宅開發最難控制的部分，是山地建筑設計師們要解決的瓶頸問題。

    （1）土石方成本

    地形坡度是山地區別于平地的最大不同，從表2.3[4]中可看出坡度越大，土石方工程量越大，進而開發成本也越大，在實際建設中，建筑師應結合實際情況綜合考慮建筑物接地形式及建筑布局，在開工前對開發區地質條件進行承載力分析，盡量選擇地質條件較好的區域開發建設，節省開發商的建設成本投入。

    表2.3 各種地形條件下的正常土方工程數量

    （2）擋土墻成本

    擋土墻成本是山地開發不同于平地建設的又一項支出，由于山地地形高低起伏，為防止山地滑坡事故的發生，有必要采用擋土墻對土體加固處理。在山地滑坡治理中，對坡體主要采取的是下擋、中固、上護。下擋措施有重力式擋土墻、抗滑樁擋墻及新型支擋結構；中固主要有錨桿錨固、噴錨支護錨固、土釘墻錨固等；上護主要是格構護坡，柔性網護坡及植物護坡等。

    （3）道路路網系統成本

    延安地處西部地區，以山地丘陵地貌為主，生態環境脆弱，極易發生滑坡、泥石流等災害，進行延安山地開發的道路路網系統布置時要結合自然地形地貌，合理進行道路交通系統規劃，突出城市特色。其次，對于山地城市路網的規劃應采用“窄路幅、高密度”[5]的原則進行。再次，延安山地道路網的布局應結合城市整體情況，力求均衡。對于主干路要承擔城市的主要交通流量，之后確定次干道、支路的走向，其比例應形成主干路、次干路、支路逐級遞增的正金字塔結構[5]。最后，由于山地自然地形高差較大，自行車通行采用較少，近距離出行多采用步行，這是和平原地區一個較大的不同，在進行山地交通路網布置時，要重視行人步行道路的設置，地下人行道、天橋等，體現山地城市交通的別樣特色。

    （4）管網系統成本

    管網系統是涉及供水、供電、燃氣、熱電、通訊市政、房地產開發商等單位和部門的體系。山地城市[6]的給水管網與平原城市管網有較大區別[7]：第一，山地城市懸殊的管網標高和水源地面標高致使管段壓力加大，管道爆裂嚴重；第二，山地管網受山地特殊地形限制延伸較遠，降低了其可靠性；第三，山地管網基建投資、運行管理費較平原地區高。

    與平地開發成本對比，山地屬于不具備城市基礎設施用地，對其進行開發建設，首先要進行土地平整，建立城市基礎設施，山地開發比平地開發在“三通一平”成本上更大，多了挖填土方費，擋土墻、護壁等邊坡支護費，另外由于山地特殊的地形地貌，在人工費、材料費、施工機械使用費上也略高于平地。

4.結論

    本文通過分析延安黃土梁峁地區山地住宅開發中的技術、環境、經濟問題得出以下結論：

    （1）延安居民住房需求空間很大，應以發展中低收入階層使用的普通住宅為主。實現開發商和百姓利益的雙贏。

    （2）對山地滑坡應以預防為主，及時采取措施對滑坡進行治理，協調處理山地開發與生態保護的關系。盡量在不破壞原有景觀環境的基礎上進行開發。

    （3）山地開發成本較平地開發在成本上“三通一平”成本更大，多了挖填土方費、擋土墻、護壁等邊坡支護費，且人工費、材料費、施工機械使用費也較高。其開發過程中的成本控制難點在土石方費、擋土墻費、道路路網系統費、管網系統費。

參考文獻：

[1]消費層次形成五大類型[J].《中國工商管理研究》，1994，2.

[2]延安市住房建設規劃（2008—2012）[EB/OL].延安房產網，2008-8-18

[3]Schuster R L .Recent Advances in slope stabilization.[M].Landslide. Bell (ed) , Rotterdam Balkema, 1996. 1715～1745.

[4]山地城鎮規劃建設與環境生態，科學出版社，1994：146.

[5]Yi HongZhang. Mountainous  city road system planning fang-tsang. [J].ChongqingArchitecture, 2006,7: 68～70.

[6]Huang Guangyu. The doctrine of moutainous urban [J].Chongqing Architecture, 2005, (1): 2～12.

[7]Wang Pu, YangQiwen, Li Jiangtao. Study on water supply network planning and designing of cities in Three Gorges Reservoir Region [J].China Water & Wastewater,  2006, (10): 36-39.

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)