來    豪

陜西盈棟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  西安建工項目管理有限公司 710048

 

    房地產(chǎn)開發(fā)項目或工程建設(shè)項目前期準(zhǔn)備工作階段的工作非常重要。筆者雖然工作時間不長,但通過在這一領(lǐng)域的工作實踐,虛心學(xué)習(xí),及時總結(jié),也有一些體會.要做好這項工作，必須對這一階段的工作有一個充分的認(rèn)識、充分的熟悉、充分的掌握。要充分的認(rèn)識到前期工作的重要性；要充分的熟悉前期工作的內(nèi)容、程序、操作步驟和管理方法；要充分的掌握各個環(huán)節(jié)的控制要點、企業(yè)和政府之間的平衡點；內(nèi)部管理要建全規(guī)章制度，明晰崗位職責(zé)，實行目

標(biāo)管理。

 

    前期準(zhǔn)備工作階段，是房地產(chǎn)開發(fā)或工程項目建設(shè)從醞釀提出到編制設(shè)計文件、及招投標(biāo)等各項準(zhǔn)備工作的總稱。包括勘察選點，可行性研究，報批建設(shè)地點、項目、規(guī)模等控制性指標(biāo)，報批設(shè)計任務(wù)書及擴大初步設(shè)計，完成招投標(biāo)等內(nèi)容。是工程項目的決策階段。所以，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目或工程建設(shè)項目前期工作管理，對項目的正確決策，具有非常重要的意義。

 

    對于房地產(chǎn)開發(fā)項目或工程建設(shè)項目管理，如果按專業(yè)性質(zhì)劃分，可分為前期工作管理，計劃管理，勘測設(shè)計管理，招投標(biāo)管理，施工管理，造價管理，合同管理，財務(wù)管理，材料物資管理等九大管理。如果按管理的過程來劃分可分為：前期準(zhǔn)備階段管理，施工階段管理，竣工驗收移交階段管理，保修階段管理等四個階段的管理，也可以將前期準(zhǔn)備階段管理分為前期工作階段管理和施工準(zhǔn)備階段管理，這樣就分為五個階段的管理①。

 

    要更好的完成前期準(zhǔn)備工作，不但對前期準(zhǔn)備工作階段的管理工作有一個透徹的了解、熟悉、掌握；還要對之后階段的管理工作有一個透徹的了解、熟悉、掌握；因為前期準(zhǔn)備工作階段對之后階段的施工管理、施工質(zhì)量、造價管理將產(chǎn)生大的影響。只有統(tǒng)攬全局，才能更好的把握局部。而按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則②，管理要實現(xiàn)的是：高速、優(yōu)質(zhì)、安全、低耗、高效的目標(biāo)。

 

    1.根據(jù)已確定的任務(wù)，進行勘察選點和可行性研究，報批建設(shè)地點、項目、規(guī)模及控制性指標(biāo)。

    2.根據(jù)批準(zhǔn)的建設(shè)地點、項目、規(guī)模及控制性指標(biāo)，編制設(shè)計任務(wù)書。

    3.根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書，申請征用土地，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計項目計劃，委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計文件，依據(jù)相關(guān)規(guī)定按程序履行報批手續(xù)。

    4.初步設(shè)計文件批準(zhǔn)后，委托設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計，委托審圖單位審圖，委托造價咨詢單位編制工程量清單。

    5.按程序經(jīng)批準(zhǔn)后，委托招標(biāo)代理機構(gòu)完成招標(biāo)；按照招標(biāo)文件和中標(biāo)通知書簽定施工合同,申請領(lǐng)取施工許可證.前期準(zhǔn)備工作完成。

 

    前期準(zhǔn)備工作程序如圖所示: